La preocupación de Carmen con la Plusvalía Municipal de Madrid.
Hablando con Carmen, en la agencia, el día que la conocí, no la vi tan preocupada como otros propietarios con el precio.
Es lo que más suele importar a los propietarios. Es el «yo quiero esto», o el «de aquí no pienso bajar».
Me habló de sus miedos con el alquiler, también del dinero que perdía teniendo la casa vacía en un mercado que seguía cuesta abajo y sin frenos.
Pero lo que más le preocupaba eran los gastos que le ocasionaría la venta del piso.
Le dije que si se pacta la compraventa según la costumbre, ella solo tendría que hacer frente a la Plusvalía Municipal, y como el piso estaba en Madrid, se la tenía que pagar al Ayuntamiento de Madrid.
Me preguntó cuánto se solía pagar.
En aquel momento, la página de autoliquidación del Ayuntamiento de Madrid para pagar la plusvalía municipal no estaba operativa.
Así que le dije lo que habían pagado recientemente otros propietarios en su misma situación, en su misma calle.
Le pareció mucho, pero aun así decidió vender, porque perdía más dinero si no vendía, por la tendencia del mercado.
Vamos con la venta, pero ¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal?
Mira.
Vendas tu casa en lo que la vendas, incluso aun vendiendo a un precio más bajo del que compraste, para el Ayuntamiento de Madrid, el suelo sobre el que construyeron tu casa, siempre aumenta de valor.
Lo justifica con reformas en el alcantarillado, mejoras en el alumbrado, reconstrucción de aceras, asfaltado…
Lo que se le ocurra. Pero no te va a dar explicaciones.
Independientemente de si en 2008 los precios caían más rápido que un elefante haciendo puenting.
Al Ayuntamiento de Madrid, las variaciones del mercado, les dan igual.
Porque de ayudarte a ganar dinero con la venta de tu casa saben muy poco.
Ellos son más de gastar.
Te pongo un ejemplo llamativo de un cliente.
Compró un ático en 2007 por 1.050.000 €.
En 2014 lo vendió por 650.000 €.
Adivina.
Tuvo que pagar plusvalía municipal al venderlo.
En otro artículo, te hablaré de cómo acabó este caso particular.
Ahora te voy a hablar de la venta de Carmen.
Vendí su piso de la Calle Sagrados Corazones en 120.000 €.
El precio medio de mercado por su vivienda era de 105.000 €.
Carmen contenta.
Además, lo vendí en mes y medio.
Sin rebajas por parte de los compradores.
Se anunció en 120.000 € y se vendió en 120.000 €.
Nada de eso de «hay que ponerlo por encima que luego siempre hay que bajar algo».
Con el piso vendido y escriturado, cojo cita previa a Carmen en la Calle Sacramento 3, de Madrid, para pagar la plusvalía.
La sorpresa de Carmen con la plusvalía municipal de Madrid.
Carmen me pidió que la acompañara, así que la sorpresa con la plusvalía nos la llevamos juntos.
Pasamos la seguridad, cogimos el número que te dan y nos llamaron a uno de los puestos.
Entregamos la copia simple de su compraventa, y después de que la chica que nos estaba atendiendo rellenara los datos en el ordenador, salió la plusvalía por la impresora.
Carmen, se tocaba la frente. Alucinó con la cifra.
Me miró con cara de pocos amigos.
Le dije que otros clientes en su misma situación, meses antes, habían pagado mucho menos de plusvalía.
Y no me lo había inventado.
Le pedí a la funcionaria que si podía repetir los cálculos.
Muy amable, lo hizo.
Salió la misma cantidad. 8.237 €.
Carmen alucinaba. Yo también.
Le pedimos explicaciones a la chica. Pero nos dijo que ella solo mete datos en un ordenador.
No entendía qué había pasado.
Si otros propietarios, en la misma situación que Carmen, habían pagado menos, qué diferenciaba su venta.
Ella y yo necesitábamos comprenderlo.
Y yo no descanso hasta que lo entiendo.
¿Qué pasaba con la plusvalía municipal de Carmen?
En 2012, el Ayuntamiento de Madrid, con Ana Botella al frente, eliminó una bonificación del 40% en el IIVTNU (Impuestos sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o lo que es lo mismo, la plusvalía municipal).
Lo que resultó un aumento notable del impuesto.
Esto afectó a muchos propietarios como Carmen, quienes no estaban preparados para este incremento.
Así que por eso la cifra que estimamos se disparó, y Carmen se vio obligada a pagar una cantidad mayor.
Plazo para pagar la plusvalía municipal y cómo pagarla en 2024.
El Ayuntamiento de Madrid te da 30 días hábiles desde que escrituras la compraventa en la notaría para que pagues la plusvalía municipal.
Para pagar la plusvalía pide en la notaría una copia simple de la venta y aporta tu escritura de compra.
El pago lo puedes hacer de dos formas:
- Presencial: vas a cualquier oficina del ayuntamiento. La que te coja más cerca. Con tu copia simple. Coge antes cita previa llamando al 010 si llamas desde fuera de Madrid o al 914 800 010 si llamas desde fuera de Madrid. No te duermas en los laureles, ni lo dejes para más tarde. Porque las consecuencias de pasarte del plazo son recargos y sanciones adicionales.
- Online: a través de la página del Ayuntamiento de Madrid de autoliquidación. Te lees la información, y le das al botón de tramitar en línea.
¿Cómo calculas la plusvalía municipal de Madrid?
Utiliza la herramienta de autoliquidación como si acabaras de vender la casa.
IMPORTANTE: NO LE DES A PAGAR.
Primero tienes que vender tu casa.
Necesitas los siguientes datos:
- Fecha de adquisición del inmueble. (Cuándo compraste)
- Fecha de transmisión del inmueble. (Cuándo vendes)
- Valor catastral del suelo. Que antes venía en el recibo del IBI, pero ahora lo tienes en el Catastro. En mi Catastro, Inmuebles. Metes tus datos, y una vez en el inmueble, copias valor catastral y lo pegas en el trámite en línea para pagar la plusvalía.
La plusvalía municipal es un impuesto anticonstitucional.
En 2021, el Tribunal Constitucional declaró la plusvalía municipal como un impuesto anticonstitucional, ya que en algunos casos, los vendedores debían pagarlo incluso sin tener beneficios reales.
Sin embargo, ayuntamientos, como el de Madrid, continúan cobrando este impuesto.
Si no estás conforme, paga la plusvalía dentro del plazo y luego reclamas.
Tenemos un abogado que es muy top reclamando plusvalías para que el ayuntamiento te devuelva una gran parte de lo que has pagado.
Deja a otros el estrés de pelearte con la administración para que no te aburran con lo de que falta un papel.
Llama ahora y te pasamos con él.
Reflexiones y consejos sobre la plusvalía municipal.
Desde 2007 he vendido muchas casas y he visto demasiados casos como el de Carmen.
Si has tomado la decisión de vender tu casa por tu cuenta, te dejo unos consejos que mal no te van a venir.
- Preparación financiera: ten claro los gastos asociados con la venta de tu casa (teniendo en cuenta si los gastos de la compraventa son según la costumbre o según Ley). Así evitas sorpresas desagradables como la de Carmen.
- Consulta con profesionales: si no sabes hacer estos cálculos previos, déjate asesorar por un buen agente inmobiliario, un abogado o un asesor fiscal, para afinar con la previsión de los gastos y entender todas las implicaciones fiscales de la venta.
- Seguimiento de las ordenanzas fiscales: las ordenanzas fiscales pueden cambiar, como ocurrió en Madrid en 2012. Vi la importancia de estar al día con estos cambios, por eso desde entonces hacemos consultas regulares revisando las actualizaciones fiscales.
- Cumplimiento de plazos: págala el mismo día que firmes las escritura de compraventa, y después de salir de notaría lo haces, y te lo quitas de encima. He visto a muchos propietarios que lo dejan para más adelante, se les pasa y acaban pagando con recargo.
El aprendizaje gestionando la plusvalía municipal.
Una comunicación clara y honesta con los clientes no solo ayuda a prevenir malentendidos y preocupaciones, sino que también fortalece la confianza y la relación a largo plazo.
Carmen, que me pidió disculpas cuando se le pasó el enfado. Recomienda mis servicios a cualquiera que tiene que vender una casa.
Valoró mucho haberse sentido arropada en todo momento. Sintió que no estaba sola. Y esto cuando surgen imprevistos es muy importante.
Posteriormente, la ayudamos a reclamar la plusvalía municipal y le devolvieron gran parte de la suma.
La historia de Carmen es un recordatorio de que, aunque vender una casa parece algo fácil desde fuera, puede ser complejo y estar lleno de desafíos.
Con la formación y la experiencia adecuada, evitas ser un barco a oscuras navegando en la tormenta.
