Conocí a Carmen en 2012.
Vivía en Las Rozas, y vino preguntando por mí a la oficina.
Quería vender un piso que tenía en la Calle Sagrados Corazones de Madrid.
Hacía dos años que no lo alquilaba. Empezó a darse cuenta de que una casa vacía solo genera gastos.
No quería volver a alquilar.
En una reunión de la comunidad, un vecino le habló de mí.
La venta fue bien.
Pude vender su piso a buen precio. Por 20.000 € más de lo que ella esperaba.
Lo que no esperaba era el susto que le daría el ayuntamiento de Madrid, con la Plusvalía Municipal.
Hablando con Carmen, en la agencia, el día que la conocí, no la vi tan preocupada como otros propietarios con el precio.
Es lo que más suele importar a los propietarios. Es el «yo quiero esto», o el «de aquí no pienso bajar».
Me habló de sus miedos con el alquiler, también del dinero que perdía teniendo la casa vacía en un mercado que seguía cuesta abajo y sin frenos.
Pero lo que más le preocupaba eran los gastos que le ocasionaría la venta del piso.
Le dije que si se pacta la compraventa según la costumbre, ella solo tendría que hacer frente a la Plusvalía Municipal, y como el piso estaba en Madrid, se la tenía que pagar al Ayuntamiento de Madrid.
Me preguntó cuánto se solía pagar.
En aquel momento, la página de autoliquidación del Ayuntamiento de Madrid para pagar la plusvalía municipal no estaba operativa.
Así que le dije lo que habían pagado recientemente otros propietarios en su misma situación, en su misma calle.
Le pareció mucho, pero aun así decidió vender, porque perdía más dinero si no vendía, por la tendencia del mercado.
Mira.
Vendas tu casa en lo que la vendas, incluso aun vendiendo a un precio más bajo del que compraste, para el Ayuntamiento de Madrid, el suelo sobre el que construyeron tu casa, siempre aumenta de valor.
Lo justifica con reformas en el alcantarillado, mejoras en el alumbrado, reconstrucción de aceras, asfaltado…
Lo que se le ocurra. Pero no te va a dar explicaciones.
Independientemente de si en 2008 los precios caían más rápido que un elefante haciendo puenting.
Al Ayuntamiento de Madrid, las variaciones del mercado, les dan igual.
Porque de ayudarte a ganar dinero con la venta de tu casa saben muy poco.
Ellos son más de gastar.
Te pongo un ejemplo llamativo de un cliente.
Compró un ático en 2007 por 1.050.000 €.
En 2014 lo vendió por 650.000 €.
Adivina.
Tuvo que pagar plusvalía municipal al venderlo.
En otro artículo, te hablaré de cómo acabó este caso particular.
Ahora te voy a hablar de la venta de Carmen.
Vendí su piso de la Calle Sagrados Corazones en 120.000 €.
El precio medio de mercado por su vivienda era de 105.000 €.
Carmen contenta.
Además, lo vendí en mes y medio.
Sin rebajas por parte de los compradores.
Se anunció en 120.000 € y se vendió en 120.000 €.
Nada de eso de «hay que ponerlo por encima que luego siempre hay que bajar algo».
Con el piso vendido y escriturado, cojo cita previa a Carmen en la Calle Sacramento 3, de Madrid, para pagar la plusvalía.
Carmen me pidió que la acompañara, así que la sorpresa con la plusvalía nos la llevamos juntos.
Pasamos la seguridad, cogimos el número que te dan y nos llamaron a uno de los puestos.
Entregamos la copia simple de su compraventa, y después de que la chica que nos estaba atendiendo rellenara los datos en el ordenador, salió la plusvalía por la impresora.
Carmen, se tocaba la frente. Alucinó con la cifra.
Me miró con cara de pocos amigos.
Le dije que otros clientes en su misma situación, meses antes, habían pagado mucho menos de plusvalía.
Y no me lo había inventado.
Le pedí a la funcionaria que si podía repetir los cálculos.
Muy amable, lo hizo.
Salió la misma cantidad. 8.237 €.
Carmen alucinaba. Yo también.
Le pedimos explicaciones a la chica. Pero nos dijo que ella solo mete datos en un ordenador.
No entendía qué había pasado.
Si otros propietarios, en la misma situación que Carmen, habían pagado menos, qué diferenciaba su venta.
Ella y yo necesitábamos comprenderlo.
Y yo no descanso hasta que lo entiendo.
En 2012, el Ayuntamiento de Madrid, con Ana Botella al frente, eliminó una bonificación del 40% en el IIVTNU (Impuestos sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o lo que es lo mismo, la plusvalía municipal).
Lo que resultó un aumento notable del impuesto.
Esto afectó a muchos propietarios como Carmen, quienes no estaban preparados para este incremento.
Así que por eso la cifra que estimamos se disparó, y Carmen se vio obligada a pagar una cantidad mayor.
El Ayuntamiento de Madrid te da 30 días hábiles desde que escrituras la compraventa en la notaría para que pagues la plusvalía municipal.
Para pagar la plusvalía pide en la notaría una copia simple de la venta y aporta tu escritura de compra.
El pago lo puedes hacer de dos formas:
Utiliza la herramienta de autoliquidación como si acabaras de vender la casa.
IMPORTANTE: NO LE DES A PAGAR.
Primero tienes que vender tu casa.
Necesitas los siguientes datos:
En 2021, el Tribunal Constitucional declaró la plusvalía municipal como un impuesto anticonstitucional, ya que en algunos casos, los vendedores debían pagarlo incluso sin tener beneficios reales.
Sin embargo, ayuntamientos, como el de Madrid, continúan cobrando este impuesto.
Si no estás conforme, paga la plusvalía dentro del plazo y luego reclamas.
Tenemos un abogado que es muy top reclamando plusvalías para que el ayuntamiento te devuelva una gran parte de lo que has pagado.
Deja a otros el estrés de pelearte con la administración para que no te aburran con lo de que falta un papel.
Llama ahora y te pasamos con él.
Desde 2007 he vendido muchas casas y he visto demasiados casos como el de Carmen.
Si has tomado la decisión de vender tu casa por tu cuenta, te dejo unos consejos que mal no te van a venir.
Una comunicación clara y honesta con los clientes no solo ayuda a prevenir malentendidos y preocupaciones, sino que también fortalece la confianza y la relación a largo plazo.
Carmen, que me pidió disculpas cuando se le pasó el enfado. Recomienda mis servicios a cualquiera que tiene que vender una casa.
Valoró mucho haberse sentido arropada en todo momento. Sintió que no estaba sola. Y esto cuando surgen imprevistos es muy importante.
Posteriormente, la ayudamos a reclamar la plusvalía municipal y le devolvieron gran parte de la suma.
La historia de Carmen es un recordatorio de que, aunque vender una casa parece algo fácil desde fuera, puede ser complejo y estar lleno de desafíos.
Con la formación y la experiencia adecuada, evitas ser un barco a oscuras navegando en la tormenta.
La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto municipal que se calcula sobre el aumento del valor del suelo donde está ubicada la propiedad.
Por otro lado, el impuesto sobre el incremento patrimonial es un impuesto estatal que grava la ganancia obtenida por la venta de la propiedad, es decir, la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta de la propiedad.
Ambos impuestos son independientes y deben pagarse por separado.
El dinero que el Ayuntamiento de Madrid recauda con este impuesto se utiliza para seguir haciendo mejoras en la ciudad, como:
Así, aunque tengas que pagar este impuesto cuando vendes tu casa, ese dinero ayuda a mantener y mejorar la ciudad para todos.
Si no estás contento, es porque no quieres.
Con lo bonito que está todo.
Sí, en ciertos casos, el Ayuntamiento de Madrid permite solicitar un aplazamiento o fraccionamiento del pago de la plusvalía municipal.
Debes presentar una solicitud justificando la imposibilidad de pago en un solo plazo y cumplir con los requisitos establecidos. Esta opción puede aliviar la carga financiera al permitir pagos en cuotas.
Cuando heredas una propiedad, también estás sujeto a la plusvalía municipal.
En este caso, el impuesto se calcula desde la fecha en que el fallecido adquirió la propiedad hasta la fecha de su fallecimiento.
El heredero tiene un plazo de seis meses para liquidar este impuesto, aunque se puede solicitar una prórroga de hasta un año.
Si consideras que el valor catastral de tu propiedad es incorrecto, puedes presentar un recurso de reposición al Ayuntamiento para impugnar la plusvalía municipal.
Debes aportar pruebas que respalden tu reclamación, como una valoración independiente del terreno. Es aconsejable contar con asesoría legal para este proceso.
Ahora que sabes un poco más sobre la historia de Carmen, espero que tengas más claro lo que es la plusvalía de Madrid.
Puedes dejarte ayudar por profesionales y no hacer solo este proceso.
Pero si tú eres más de «yo me lo guiso, yo me lo como», creo que este artículo puede resolverte muchas dudas, o dejarte el camino libre de obstáculos.
Si tienes cualquier duda sobre la plusvalía municipal, llámanos y solucionamos tu duda.