El encuentro inesperado: descubriendo la retención no residente
Era una mañana como cualquier otra en la notaría del Sr. Tomás, junto al estadio Santiago Bernabéu en Madrid. Me encontraba en la sala de espera con unos clientes, a punto de cerrar una venta, cuando de repente la puerta se abrió de golpe.
Tres personas entraron con cara de pocos amigos. Eran Carlos, Ana y Miguel, tres hermanos que parecían bastante alterados. Intrigado, me acerqué a Carlos y le pregunté qué le pasaba.
Ojo a esto, porque lo que me contó Carlos es algo que todo no residente debería saber antes de vender una propiedad en España:
«Verá», me dijo Carlos con frustración en su voz, «acabamos de leer el borrador de la escritura y nos hemos encontrado con una sorpresa muy desagradable. Aparentemente, me van a aplicar una retención del 3% por ser no residente. ¿Sabe usted algo sobre esto?»
¿Qué es exactamente la retención del 3% no residente?
Ahora viene lo importante. La retención del 3% no residente es una medida que aplica la Agencia Tributaria española específicamente a los no residentes cuando venden una propiedad en España. Es, en esencia, un adelanto del impuesto sobre la ganancia patrimonial que se obtiene por la venta.
Pero atención, porque aquí está el detalle crucial que muchos pasan por alto: esta retención se aplica sobre el incremento patrimonial, no sobre el precio total de venta de la propiedad. Es decir, se calcula sobre la plusvalía obtenida por el vendedor no residente.
¿Cómo se aplica esta retención no residente?
Deja que te lo explique con un ejemplo sencillo basado en la situación real de Carlos:
Imagina que Carlos y sus dos hermanos compraron un apartamento en el barrio de Salamanca, Madrid, por 300,000 euros hace unos años. La parte de Carlos, siendo un tercio, valdría 100,000 euros. Ahora, venden el apartamento por 450,000 euros, correspondiendo a Carlos 150,000 euros por su tercera parte. Su incremento patrimonial, o plusvalía, es de 50,000 euros (150,000 – 100,000). La retención no residente del 3% se aplicaría sobre estos 50,000 euros, resultando en 1,500 euros.
Presta atención a este detalle: aunque la retención se calcula sobre la plusvalía de la parte de Carlos, en la práctica, el comprador retiene este monto del precio total de venta correspondiente a Carlos como medida preventiva.
¿Quién es responsable de pagar la retención no residente?
Aquí viene otro punto crucial: aunque la obligación fiscal es del vendedor no residente (en este caso, Carlos), es el comprador quien debe retener ese 3% y pagarlo a Hacienda en nombre del vendedor. Esto se hace mediante un formulario conocido como modelo 211.
¿Por qué se hace así? La razón es simple: la Agencia Tributaria española busca asegurarse de que recibirá al menos una parte del impuesto, incluso si el vendedor no residente no presenta su declaración posteriormente.
El proceso paso a paso de la retención no residente
Ahora bien, esto es lo que debes hacer si te encuentras en la situación de Carlos:
- Al momento de la venta, el comprador retendrá el 3% del precio de venta correspondiente al no residente (aunque se calcule sobre la plusvalía).
- El comprador debe ingresar esta retención en la Agencia Tributaria utilizando el modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión.
- Tú, como vendedor no residente, deberás presentar una declaración utilizando el modelo 210 para el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
- En esta declaración, calcularás la ganancia real obtenida por la venta (precio de venta menos precio de compra y gastos deducibles).
- Tienes un plazo de tres meses desde la fecha límite que tiene el comprador para ingresar la retención para presentar tu declaración.
¿Y si la ganancia real es menor que la retención no residente?
Aquí viene una buena noticia: si al hacer la declaración resulta que el impuesto a pagar es menor que la retención no residente, puedes solicitar la devolución del exceso. Por ejemplo, si la retención fue de 1,500 euros pero tu impuesto real a pagar es solo de 1,000 euros, podrías solicitar la devolución de 500 euros.
Por el contrario, si el impuesto a pagar es mayor que la retención, tendrás que pagar la diferencia. Este es otro motivo por el que es crucial hacer bien los cálculos y contar con asesoramiento profesional.
Las consecuencias de no gestionar correctamente la retención no residente
Ojo, porque esto es serio: no manejar adecuadamente esta retención no residente y la posterior declaración puede resultar en sanciones por parte de la Agencia Tributaria. Podrían aplicarse multas e intereses de demora. Es fundamental cumplir con estas obligaciones fiscales.
Además, si no se realiza la retención correctamente, el comprador podría ser considerado responsable solidario del pago de este impuesto. Por eso, tanto compradores como vendedores deben estar bien informados sobre este proceso.
La importancia del asesoramiento profesional en la retención no residente
Deja que te dé un consejo: busca asesoramiento profesional. En Novalinmo, nos especializamos en estas transacciones. Podríamos haberte informado sobre esta retención no residente del 3% desde el principio y ayudado a planificar la venta teniendo en cuenta todas estas consideraciones fiscales específicas para no residentes.
Un buen asesor puede ayudarte a:
- Calcular correctamente tu plusvalía y la retención correspondiente.
- Asegurarse de que el comprador realice la retención y el pago correctamente.
- Preparar y presentar tu declaración de impuestos (modelo 210) de manera adecuada.
- Solicitar la devolución del exceso retenido, si es el caso.
Ejemplos prácticos de la retención no residente
Para que quede aún más claro, veamos un par de ejemplos prácticos:
- Caso de Carlos:
- Precio de compra del apartamento en Madrid: 300,000 euros (parte de Carlos: 100,000 euros)
- Precio de venta: 450,000 euros (parte de Carlos: 150,000 euros)
- Plusvalía de Carlos: 50,000 euros
- Retención (3% de la plusvalía de Carlos): 1,500 euros
- Otro ejemplo:
- Precio de compra de un piso en el centro de Madrid: 600,000 euros (parte del no residente: 200,000 euros)
- Precio de venta: 540,000 euros (parte del no residente: 180,000 euros) (venta con pérdida)
- Plusvalía del no residente: -20,000 euros (pérdida)
- Retención: Aunque hay una pérdida, el comprador aún debe retener el 3% del precio de venta correspondiente al no residente (5,400 euros) como medida preventiva. El vendedor podrá solicitar la devolución completa al presentar su declaración.
