Cómo vender un piso en Madrid.
Vender un piso en Madrid es un proceso que requiere atención a detalles importantes, si eres de los que se preguntan cómo puedo vender mi piso en Madrid al mejor precio posible. ¿Habrá algún secreto? ¿Alguna estrategia que me facilite la venta?. Hacerte estas preguntas, te hará está muy por encima de la media.
A muy pocos propietarios les preocupa buscar algo de información sobre como vender una casa en Madrid, que tú te preocupes, dice mucho de ti y de tu venta.
Porque esos pequeños detalles que son tan importantes para vender tu piso a buen precio, muchos propietarios los pasan por algo.
Publican su anuncio en modo kamikaze, aunque eso signifique perder miles de euros.
Es tan inteligente como ir a un examen sin haber estudiado, a ver si se alinean los astros.
Y de esto va el artículo. Vente tu piso en Madrid, sin perder de vista los detalles que deberían importarte. Todo lo que he visto, veo y seguiré viendo que NO TE ACERCA a hacer una buena venta de tu piso.
Muchos piensan que con tener el producto ya es suficiente, y que los compradores llamarán sin descanso para ser los primeros en ver el piso.
Y llaman compradores. Compradores buscachollos, compradores curiosos, inmobiliarias… Te llaman todos, menos ese comprador que quiere ofrecerte más por tu piso.
El problema es que no sabes cómo llegar a él.
Nadie te ha enseñado a vender.
Y eso no quiere decir que no vayas a vender tu piso en Madrid.
Venderlo, puedes venderlo. Otra cosa es que lo vendas a buen precio.
Para no malvender tu piso en Madrid te traigo unos cuantos errores que he ido recopilando a lo largo de los años.
Alguno de estos errores también los cometí yo. Aprendí, y los dejé atrás.
NO saber el precio más alto en el que puedes vender tu piso en Madrid.
Antes de poner tu piso a la venta, haz una valoración inmobiliaria.
Una de verdad. Una que no tenga en cuenta los anuncios que hay publicados.
Que cada uno es libre de pedir el precio que quiera por su piso. Otra cosa diferente es que lo vendan a ese precio.
Lo que está a la venta es lo que no se ha vendido. Es simple, pero tenlo en cuenta. Por algo será.
Todavía no le veo sentido a esa manía que tienen las valoraciones inmobiliarias online gratuitas de coger como testigos de venta a todo lo que no se vende.
Tú, que eres listo, seguro que lo entiendes.
Busca información veraz sobre las últimas ventas. Habla con vecinos de tu finca o de las de al lado, si los pisos son parecidos, con el administrador de la finca.
También tienes la opción de pedirnos a nosotros que te hagamos una valoración de tu piso.
Sea como fuere, lo que necesitas es tener claro en que rango de precios puedes vender tu piso, para diferenciar bien lo que es una buena venta de lo que no lo es.
Vender tu piso en Madrid no es vender un triciclo en el Wallapop.
Así que cuidado. Además de tiempo, puedes perder mucho dinero.
Lo sé, tu dinero, tu piso y tu tiempo son tuyos y haces con ellos lo que te da la gana.
Una vez tengas claro en que precios te puedes mover, toca dirigir el anuncio de tu piso en Madrid solo a esos compradores que van a pagar más por él.
Espanta desde el anuncio a los que no te interesan, no pierdas el tiempo haciendo visitas a esos que van con la rebaja en la boca.
Tu piso no le va a gustar a todo el mundo, así que no quieras agradar a todos.
Si intentas agradar a todos tendrás un anuncio sin personalidad, igual de mediocre que la mayoría de anuncios que deambulan por el limbo de los portales inmobiliarios.
NO darle importancia a la preparación de la venta de tu piso en Madrid.
Lo normal es que resaltes todo lo positivo que tiene el piso, y te centres en ello.
Vas a meter los defectos debajo de la alfombra.
Eso no te va a servir si quieres vender tu piso a buen precio. No hay ningún problema en hablar de lo que no es tan bueno.
Tu piso, como tú, es único, con sus defectos y sus virtudes. Pero esos defectos son los que te hacen ser una persona auténtica.
Que todo sea bueno, no es creíble.
Los compradores se pondrán a la defensiva porque intuyen que escondes algo.
Esa desconfianza no los acercará a la compra de tu piso, o si lo terminan comprando, esta sensación les hará no valorarlo lo suficiente, y te ofrecerán una rebaja suculenta que mitigue su mala sensación.
Imagina cómo te sientes cuando te intentan vender algo que solo son cosas buenas.
Lo más probable es que no lo compres.
Si los defectos de tu piso en Madrid se pueden convertir en virtudes, hazlo.
Quizás baste con que todo esté ordenado, cambiar un poco la decoración, con cambiar un suelo, unas cortinas, pintar, hacer una pequeña reforma, o poner un toldo.
Ponlo fácil para que el valor de tu piso no se vea mermado por una mala imagen.
Haz todo esto pensando más en el comprador que en ti, potenciando los beneficios de vivir en tu piso sin esconder lo negativo.
Ten en cuenta que una reparación pendiente puede disminuir el valor percibido de tu piso. Si hay problemas visibles, como grietas en las paredes o grifos que gotean, asegúrate de solucionarlos antes de mostrar tu piso a los compradores.
Invertir en la reparación de pequeños defectos marca la diferencia en la percepción del valor de tu piso.
Además, estas reparaciones te van a servir como un punto a tu favor en la negociación del precio.
Tú NO eres el comprador de tu piso en Madrid.
A riesgo de que te creas el ombligo del mundo, tú ya compraste tu piso. No lo vas a comprar otra vez. Estás pensando en irte, o ya te has ido porque has encontrado algo mejor.
Pensar en sí mismos es un error que cometen la mayoría de los propietarios que quieren vender su piso.
De hecho, cuando hablo con ellos aconsejándoles sobre cómo mejorar su anuncio, siempre empiezan con un «es que yo…», o con su variante: «es que a mí…».
Venderlo bien no es apabullar con todas las ventajas que tiene ese maravilloso piso que pretendes vender en Madrid capital.
Venderlo bien es pensar en ese comprador que va a ofrecerte más por tu piso. Háblale directamente a él, como si lo tuvieras delante, trátale de tú.
Sin miedos ni inseguridades, sin que te importe la aprobación social.
Piensa en venderle tu piso, pero no cómo te han estado diciendo toda la vida que se tiene que vender algo.
Más adelante te hablo de este error. Es muy grave, y te hace perder miles de euros en la venta de tu piso, esté en la provincia de Madrid o en la luna.
Tú ya sabes si tu comprador ideal tiene 40 años o no, si tienes hijos o no, si valora tener terraza o no.
Esfuérzate un poco, hasta que des con ese perfil de comprador ideal.
Vas por buen camino. Ya sabes en qué precio puedes hacer una buena venta de tu piso, has preparado tu piso para anunciarlo en el portal inmobiliario de turno con el objetivo de que sea la envidia del resto de anuncios y tienes claro quien es esa persona que va a valorar mejor que otras tu piso para que lo compre sin rebajar un euro.
Vamos al siguiente error.
No prives a tu piso en Madrid de lucir unas buenas fotografías.
Tu móvil inteligente de última generación está muy bien, pero no es una cámara de fotos profesional.
Tú tampoco eres fotógrafo. Te falta el conocimiento.
Hacer una foto no es apuntar y pulsar un botón. Igual que vender tu piso no es abrir una puerta.
Las compras son emocionales, y más la compra de un piso.
Un buen fotógrafo sabe cómo transmitir la emoción necesaria en el comprador para que se visualice viviendo en tu piso y no en otro.
Sé que siempre hago la broma con la foto del baño donde sale el propietario. Ahora veo más una variante donde solo sale la mano y el móvil. Pero es que es uno de los errores más repetidos.
Incluso hay valientes inconscientes que suben su anuncio sin fotos. Todo un alarde de desconfianza.
Y como te he dicho antes, la desconfianza no te acerca a una buena venta de tu piso. La confianza, sí.
No abuses del gran angular, crearás falsas expectativas en cuanto al tamaño y que tu comprador se decepcione en la visita, tampoco te acerca a una buena venta de tu piso.
No hagas primeros planos de los muebles. No vendes muebles. Vendes el piso.
Presta más atención a mostrar los ambientes, los espacios. Haz las fotos desde las esquinas de las estancias.
Ten cuidado con la luz, que no se te quemen las fotos, ni salgan muy oscuras.
En definitiva, que tus fotos sean de calidad pueden hacer que tu comprador quiera levantarse del sofá para ir a ver tu piso.
Que tu piso resulte atractivo hará que resalte sobre esos anuncios que descuidan algo tan importante como la imagen. Tienes la oportunidad de llamar la atención, pero que sea para bien.
Así generas un mayor impacto entre los compradores realmente interesados y aumentas las posibilidades de cerrar una buena venta.
Evita que la descripción del anuncio de tu piso en Madrid tenga la misma emoción que una etiqueta de tu champú.
Igual que un buen plato no te emociona por ser solo una la lista de ingredientes, tu piso no va a llamar la atención si solo es una enumeración de características.
Tienes que conseguir que tus compradores se vean viviendo en tu piso. Piensa en las emociones que debes despertar en ellos para que se molesten en ir a verlo por delante de otros pisos.
Antes de anunciar que vendes tu piso en Madrid, haz este ejercicio.
Coge lápiz y papel.
Haz dos columnas en el folio. Haz una lista de características de tu piso. No digo ni buenas ni malas.
A la izquierda haces una lista de características.
A la derecha, escribirás el beneficio que te aporta cada característica.
Redactando la descripción del anuncio de tu piso utilizando de guía los beneficios enmarcándolo en situaciones cotidianas hará que tu comprador te llame y no deje la oportunidad de ir a ver tu piso.
No vendas tu piso mostrando necesidad, aunque lo hagan el resto de anuncios. Para ello evita cosas como: «la mejor zona de Madrid», «las mejores vistas de Madrid», «maravilloso», «espléndido», «increíble», «amplio» y una lista interminable de adjetivos que solo te muestran como un propietario desperado por vender. Esto es un imán para negociar a la baja.
Imagina que tienes una cita importante con alguien te te gusta, o que tienes una entrevista importante para conseguir ese puesto de trabajo que deseas. ¿Qué crees que pasaría si te pasas todo el rato hablando de lo bueno que eres?
Es lo fácil. Lo que hace la mayoría. Si, como yo, crees que tu piso es único, no la anuncies como los demás. Haz que tu piso esté orgulloso de como hablas de él.
Y si tuvieras necesidad no pasa nada. Al mercado le da igual tu necesidad. No la muestres, ni a través del texto ni a través del precio.
No seas un anuncio más, si quieres que te llamen compradores interesados en el precio en el que quieres vender.
No hagas un texto descriptivo que duerma a las ovejas. Tu objetivo es enganchar al comprador y hacer que vaya a ver tu piso. Que lo elija por encima de otros.
Para eso necesitas algo más que hacer un puzzle con las descripciones de los 10 anuncios que tienes a alrededor.
Estudia a tu competencia y haz algo que esté por encima de la media. Pero no te pases de creativo. Que lo que hagas te acerque a una buena venta.
Yo que tú leería algo sobre ventas. Mal no te va a venir.
Algo que funciona muy bien es poner unas preguntas frecuentes al final.
Y por favor, utiliza al menos 500 palabras.
Al contrario de lo que puedas pensar, la gente sí lee. Todavía se venden libros. Pero tiene que haber un buen texto. Si el texto es mediocre, como el de la mayoría de anuncios, no van a malgastar un segundo de su vida en leer tu texto.
Si no van a esforzarse ni en leer tu texto, imagina las probabilidades que tienes de que vayan a visitar tu piso.
Utiliza metáforas, si sabes manejarlas.
Céntrate en el piso. No les des más importancia a la zona donde está. Está bien hablar de la ubicación, pero sin pasarte.
NO filtrar las visitas.
Publicas tu anuncio, te empiezan a llamar curiosos, inmobiliarias, vecinos de la zona. Todas con la intención de ver tu piso.
Les dices a todos que sí, sin hacerles una pregunta, porque estás emocionadísimo. Ves que llamen como un sinónimo de éxito, sin tener en cuenta la calidad de quien te llama.
Puedes filtrar a los interesados preguntandoles qué buscan, cuánto tiempo llevan buscando, hasta qué precio pueden comprar, si han tenido en cuenta los gastos e impuestos que conlleva comprar un piso en Madrid… Hazle a cada uno una pequeña entrevista para calificar a tu comprador ideal. Y si no te resulta atractivo es mejor no hacer esa visita.
Si compran con hipoteca es interesante que preguntes cuándo tienen ahorrado. Quien compra de verdad activamente no tendrá problema en decírtelo. Si tarda en contestar o se molesta, no es tu comprador.
Hablar de los límites es interesante. Si tu quieres vender tu piso en 340.000€, pero el límite de tu comrpador está en 300.000€, incluyendo gastos, será una pérdida de tiempo para ambos.
Ten cuidado con quien tiene por hobby ir a ver pisos. El tiempo que pierdas no lo vas a recuperar y seguro que tienes otras formas mejores de invertir tu tiempo libre.
No seas tú quien adapta tu disponibilidad a ellos, que sea al revés, si realmente tienen interés en comprar tu piso, serán ellos quienes se adapten a tu agenda.
Para vender tu piso en Madrid a buen precio NO seas el perfecto antitrión.
Lo sé. Te gusta enseñar tu piso, y que la gente que la visita esté a gusto. Es muy normal.
Para que estén a gusto, sueles pasarte de educado, llegando a ser demasiado servicial, algo que en el cerebro de los compradores se traduce en necesidad de venta.
No te digo que sea un borde. Intento decirte que los extremos no son buenos.
Hay que dejar que sea el potencial comprador quien descubre el piso. Deja que hable sobre lo que ve. Si le dejas lo hará.
Habla menos, y pregunta cuando sea necesario.
Si es una zona tranquila, dejar silencios será gratificante.
Presta atención a ver qué parte del piso es la que más le gusta y vuelve a ella.
Por eso vender un piso, no es enseñarlo. No es abrir una puerta.
NO descuides la negociación si quieres conseguir un buen precio por tu piso.
No te alejes del mercado. Y con los pies en la tierra, intenta vender al precio más alto posible.
Siempre hay un comprador que pagará más que otro por tu piso, si sabes atraerlo.
Olvida eso de «es que siempre hay que bajar algo».
La negociación es crucial en el proceso de venta de tu piso en Madrid, si no quieres que tu cuñado se parte de risa a costa tuya en todas las cenas de navidad.
Estable un precio razonable y prepárate para negociar con los compradores. Si has tenido en cuenta los puntos anteriores, te será muy fácil.
Pregunta al comprador abiertamente qué precio tiene en la cabeza si ves qué le motiva a tener una expectativa más baja de la que esperas e intenta revertir la objeción.
Por eso es útil tener una lista de objeciones sobre tu piso e ir pensando en las respuestas que darás para orientarlas a una buena venta.
No pierdas de vista el mercado. En Madrid hay muchos micromercados y es importante saber cómo funciona cada uno, estudiando bien la oferta y la demanda.
Haz seguimiento a los compradores a través de una comunicación natural y constructiva, y si no les ves muy interesados pídeles que por favor te confirmen que no están interesados para centrarte en otros compradores.
Cuando llegues a un acuerdo interesante déjalo por escrito y que el comprador te transfiera una cantidad significativa en concepto de señal, reserva o directamente arras.
Puedes utilizar un documento de propuesta de compra o un contrato de arras.
Los buenos acuerdos preservan la confianza y es importante que esta se mantenga estable hasta después de salir por la puerta de la notaría con el piso vendido y el dinero en tu cuenta.
NO dejarte ayudar.
Hay una gran diferencia entre tener un buen asesoramiento inmobiliario y no tenerlo.
Por eso, como en todos los trabajos, están las inmobiliarias buenas y las demás.
Sin los conocimientos necesarios, dejas la venta de tu piso en manos de la suerte, pero la suerte no vende tu piso a buen precio.
No te digo que no lo vayas a vender. Digo que no lo venderás a buen precio.
Si quieres ahorrarte todo el trabajo y esfuerzo que implica hacer una buena venta de tu piso en Madrid, y con ello tener un tiempo libre de calidad sin estrés ni agobios y disfrutando con los tuyos, busca una inmobiliaria seria, que esté a la altura de tu piso.
Que tenga claro todos los puntos de los que te he hablado anteriormente.
Que no aproveche el anuncio de tu piso para hablar de la inmobiliaria, porque hay que hablar de tu piso, no de la inmobiliaria.
Hablar de tu piso pero haciendo protagonista a ese potencial comprador que sí quiere comprar tu piso, que sí te va a llamar para ir a verlo y que va a ofrecerte más dinero que otros.
Pero si crees no necesitar ayuda, adelante.
Aunque yo soy de los que si el coche hace un ruido raro, lo llevo a buen taller. No lo arreglo yo mismo con mis propias manos.
Conclusión.
Evita estos errores comunes si quieres vender tu piso en Madrid a buen precio, tanto si lo quieres hacer tú o si lo hace tu agencia inmobiliaria favorita.
Mantén la atención en todos estos detalles, son importantes, aunque pienses lo contrario.
Si mañana me llevas a tu trabajo y me dices que lo haga igual de bien que tú me estresaré mucho. No te llegaré ni a la suelas de los zapatos, y eres tú quien hablará y yo atenderé.
Yo sé de vender pisos, porque llevo haciéndolo desde 2007 y me he formado para hacerlo cada vez mejor.
Al principio me equivocaba muchísimo, y vendía pisos. Pero aplicando lo que aprendía, los vendía cada vez mejor. Lo que venía acompañado de clientes más contentos, que me recomendaban a nuevos clientes.
Espero que esta hoja de ruta para que vendas tu piso en Madrid a buen precio te sea útil para que consigas tu objetivo, y que celebres el éxito de tu venta sin una cana de más.
P.D. A los buenos compradores les encantan los planos. A muchos de ellos les gusta ver si caben en tu piso sus muebles favoritos de Ikea. También el certificado energético es obligatorio para promocionar tu piso desde 2013. Te recomiendo que busques a buen arquitecto que te haga las dos cosas. Si quieres que vaya alguno de los que trabajan para nosotros, te lo enviamos. Aunque no nos quieras contratar para vender tu piso, puedes contratar servicios sueltos que te ayudan a vender tu piso mejor que la media para que no acabes igual que Marta.
