Alicia no quería líos con su hija.
Tras la muerte de su marido, seguía empadronada en la casa familiar, aunque ya no vivía allí.
Su hija vivía en esa casa y le pagaba un alquiler simbólico.
Ahora, Alicia necesitaba liquidez.
¿Se puede vender el usufructo de una vivienda?
¿Podía convertir ese derecho en dinero, sin conflictos familiares?
Alicia lo tenía claro: no quería conflictos.
Su hija vivía en la casa, pagaba un alquiler simbólico y todo funcionaba… hasta que Alicia necesitó liquidez.
La ley dice que sí, que el usufructo se puede vender.
Pero la realidad es otra cosa.
Vender el usufructo no es como vender la casa entera.
El comprador suele ser alguien cercano, pero si no hay acuerdo, el proceso se complica y el precio baja.
Alicia quería una solución justa, sin perder lo suyo ni romper la armonía con su hija.
Vender el usufructo no es vender la casa.
Es vender el derecho a usar y disfrutar de la vivienda, aunque la propiedad siga siendo de otra persona.
En el caso de Alicia, ella tenía el usufructo vitalicio. Eso le permitía vivir allí o alquilar la casa, pero no venderla entera.
¿Se puede vender ese derecho? Sí. Pero no es tan sencillo como parece.
Lo habitual es que el comprador sea alguien cercano, como la hija de Alicia, que ya vive en la casa.
A veces, el nudo propietario prefiere comprar el usufructo para tener la plena propiedad.
Pero también existen inversores o terceros interesados, aunque suelen ofrecer menos dinero, porque el usufructo tiene fecha de caducidad: dura hasta el fallecimiento del usufructuario o el plazo pactado.
El valor del usufructo no es una cifra arbitraria: la ley lo calcula con una fórmula sencilla pero determinante.
En España, se toma el número 89 y se le resta la edad del usufructuario en el momento de la transmisión.
En el caso de Alicia, con 67 años:
89 − 67
Eso significa que el usufructo vitalicio de Alicia vale el 22% del valor total de la vivienda.
Si la casa está valorada en 300.000€, su usufructo equivaldría a 66.000€.
Pero la realidad va más allá de la fórmula.
El precio final depende de a quién se venda y de la negociación.
Si vende a su hija, pueden pactar un precio justo y flexible, pensando en la familia y en la tranquilidad de ambas.
Si vendiera a un tercero, probablemente recibiría menos, porque pocos inversores pagan el valor legal completo.
Alicia lo tenía claro: quería liquidez, pero también cuidar el vínculo con su hija y asegurarse de que la casa siguiera siendo un hogar familiar.
Por eso, conocer el valor legal fue solo el primer paso para tomar la mejor decisión.
ender el usufructo de una vivienda requiere cumplir una serie de trámites legales y aportar documentación específica. Estos son los pasos habituales:
Verifica que el usufructo esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Solicita una nota simple actualizada para confirmar los titulares de la nuda propiedad y del usufructo.
DNI en vigor de vendedor y comprador.
Escritura de adjudicación de herencia o título donde conste el usufructo.
Nota simple del Registro de la Propiedad.
Recibo del IBI y justificante de estar al corriente en gastos de comunidad.
Certificado de defunción del causante (si el usufructo proviene de herencia).
Se acude a notaría para firmar la escritura de compraventa del usufructo.
En la escritura debe quedar claro que solo se transmite el derecho de uso, no la plena propiedad.
Modelo 600 (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).
En la mayoría de comunidades autónomas, la transmisión del usufructo no está exenta y tributa como una compraventa (tipo general: 6-10% sobre el valor del usufructo).
Plusvalía municipal: el Ayuntamiento cobra este impuesto por la transmisión del derecho real de usufructo.
Con la escritura y el justificante de pago del modelo 600, se presenta todo en el Registro para actualizar la titularidad.
Notaría: 400–600 € (puede variar según el valor declarado y la extensión de la escritura).
Registro de la Propiedad: 250–350 €.
Impuestos (ITP/Modelo 600): 6–10% del valor del usufructo (por ejemplo, si el usufructo vale 66.000 €, serían entre 3.960 € y 6.600 €).
Plusvalía municipal: depende del municipio y los años de tenencia, pero calcula entre 300 € y 1.500 € de media.
DNI
Escritura de herencia o título de usufructo
Nota simple actualizada
IBI y comunidad al día
Certificado de defunción (si aplica)
Verifica y reúne documentación.
Firma en notaría.
Liquida impuestos (modelo 600).
Inscribe en el Registro.
Entre 1.000 € y 2.000 € en trámites, más impuestos.
Antes de iniciar el proceso, pide presupuesto cerrado en notaría y consulta con un asesor fiscal para evitar sorpresas y optimizar la tributación.
Vender el usufructo genera una ganancia patrimonial, que tributa en el IRPF.
También hay que pagar la plusvalía municipal y los gastos de notaría y registro.
El comprador asume los costes de inscripción y, si es la hija, puede haber ventajas fiscales por parentesco.
Alicia quería evitar sorpresas y saber desde el principio a cuánto ascenderían los gastos.
El principal riesgo es vender por debajo del valor real o generar tensiones familiares.
Si no hay acuerdo, el proceso puede bloquearse.
Otra alternativa es llegar a un pacto para vender la vivienda entera y repartir, o pactar una renta mensual en vez de una venta directa.
En Novalinmo, ayudamos a Alicia a valorar todas las opciones y a elegir la que mejor protegía su tranquilidad y su relación con su hija.
Sí.
El usufructuario puede vender su derecho de uso y disfrute, aunque la nuda propiedad siga siendo de otra persona.
El comprador adquiere solo el usufructo, no la plena propiedad.
Debes tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF y pagar la plusvalía municipal proporcional al valor del usufructo transmitido.
Además, el comprador debe liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (modelo 600).
Necesitas tu DNI en vigor, la escritura de adjudicación de herencia o título de usufructo, nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, recibo de IBI y justificante de estar al corriente en comunidad y suministros.
Normalmente, el comprador es el nudo propietario (por ejemplo, un hijo), aunque también pueden ser inversores o terceros interesados.
Si no hay acuerdo familiar, el precio suele ser inferior al valor legal.
El comprador del usufructo adquiere el derecho a usar y disfrutar la vivienda hasta que termine el usufructo (por fallecimiento o plazo pactado).
La nuda propiedad sigue perteneciendo al titular original, que consolida la plena propiedad al extinguirse el usufructo.
Alicia necesitaba liquidez, pero también quería que su historia familiar tuviera un final bonito.
Durante años, esa casa fue el centro de su vida y el lugar donde creció su hija.
Al decidir vender el usufructo de la vivienda y la mitad de la nuda propiedad a su hija, Alicia sentía que cerraba el círculo de la mejor manera posible.
No era solo una cuestión de dinero.
Era pasar el testigo.
Dejar la casa en manos de quien la había llenado de recuerdos y futuro.
Sin dramas.
Sin conflictos.
Con un acuerdo claro y el corazón tranquilo.
Porque a veces, dar un paso atrás es la mejor forma de cuidar lo que importa y de ayudar a que una nueva etapa empiece para todos.
¿Te encuentras en una situación parecida y no sabes por dónde empezar?
En Novalinmo te escuchamos, estudiamos tu caso y te ayudamos a encontrar la mejor salida.
Con respeto, claridad y sin sorpresas.
Porque, igual que Alicia, tú también puedes vender el usufructo de tu vivienda y cerrar el círculo sin daños que lamentar.