Lo que parecía una operación redonda acabó generando más dudas que beneficios.
Y todo por una palabra que muchos propietarios no quieren oír después de vender: “tributación”
A Andrea nadie le explicó que, después de vender su casa, aún tenía una cita pendiente con Hacienda.
Y no una cualquiera. Una que puede salir cara si no sabes qué estás declarando.
En octubre de 2024 vendió su piso de Madrid por 380.000€. Lo había comprado con su ex hace 12 años por 270.000€.
—Una buena operación —pensó—, aunque entre reformas, notario y comisión, la cosa se quedó más ajustada.
Lo que no esperaba era una llamada de su gestor en marzo:
“¿Tienes la escritura de compraventa original, las facturas de la reforma, y el certificado catastral? Es para calcular la ganancia patrimonial en tu declaración de la renta…”
Ahí es donde empieza este artículo.
Si tú también vendiste tu vivienda en 2024, o estás pensando en hacerlo este año, esto te interesa más de lo que crees. Porque la venta es solo el primer paso. Lo que viene después puede suponer una factura con Hacienda, o un ahorro que ni sabías que existía.
Vamos a verlo todo, paso a paso.
La declaración de la renta —que este año se llama Renta 2025— es el proceso mediante el cual informas a Hacienda de todos tus ingresos obtenidos durante el año anterior, en este caso, 2024.
Sí, es confuso. Pero así funciona:
Se presenta en 2025.
Declara lo que ganaste en 2024.
Y si vendiste una vivienda ese año… tienes que declararlo.
¿Por qué?
Porque Hacienda considera esa operación como una posible ganancia patrimonial. Y como cualquier ingreso, puede estar sujeta a impuestos. Aunque, como veremos, no siempre hay que pagar.
si hiciste una venta inmobiliaria en 2024, en 2025 tendrás que rendir cuentas. Y no solo eso: tendrás que justificar con documentos si hubo ganancia, pérdida, o si puedes aplicar alguna exención.
La declaración renta venta vivienda exige estos pasos:
Calcular la ganancia patrimonial
Fórmula simplificada:
Precio de venta – (Precio de compra + gastos)
Aquí entran:
Precio escriturado de compra
Impuestos, notario, registro
Reformas justificables con factura
Gastos de venta (comisión inmobiliaria, plusvalía municipal)
Aplicar reducciones o exenciones
Si cumples ciertos requisitos (edad, reinversión…), podrías estar exento de tributar esa ganancia.
Declarar el resultado en el apartado de «Ganancias y pérdidas patrimoniales» del borrador o modelo 100.
Y aquí viene lo importante:
No declarar correctamente puede suponer una sanción. Pero declarar de más, por desconocimiento, puede significar pagar lo que no debes.
Depende. La venta de una vivienda no siempre tributa igual. Aquí te explico cuándo sí pagas y cuándo podrías librarte legalmente.
Vendiste por más de lo que compraste (tras aplicar todos los gastos).
No reinvertiste ese dinero en otra vivienda habitual.
No eres mayor de 65 años.
No cumples ningún caso de exención.
En ese caso, el importe tributa como ganancia patrimonial en tu declaración de la renta 2025.
Reinversión en vivienda habitual
Si usas todo el dinero obtenido para comprar otra vivienda donde vives o vivirás (en un plazo de 2 años).
Mayores de 65 años
Si vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, no tributas nada, incluso si hay ganancia.
Personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
Venta con pérdida
Si vendiste por debajo del coste total (algo común en herencias), puedes declarar una pérdida.
Ejemplo real:
Andrea, del ejemplo inicial, compró por 270.000€, gastó 20.000€ en reformas (demostrables) y vendió por 380.000€.
Su ganancia real fue:
380.000 – (270.000 + 20.000 + 9.000 comisión) = 81.000€
Pero si reinvierte ese dinero en otra vivienda antes de 2026, puede quedar exenta de tributar.
Vender es una cosa. Justificar esa venta ante Hacienda es otra.
Y como ya sabrás, si no lo puedes demostrar, Hacienda asume lo peor.
Para declarar correctamente la venta de una vivienda en la renta 2025, necesitas tener a mano estos documentos:
Para saber el precio real de adquisición.
Factura de notaría
Registro de la propiedad
Impuesto de transmisiones o IVA (según el caso)
Comisión de agencia inmobiliaria (con factura)
Plusvalía municipal (aunque es otro impuesto, cuenta como gasto)
Notaría del comprador (si lo pagaste tú)
Certificado energético (si lo pagaste tú)
Pintar o amueblar no vale.
Reformas estructurales sí.
Ejemplo: cambio de ventanas, instalación de calefacción, aislamiento, baño o cocina completos.
Puede ayudar a justificar valores o localización de la vivienda.
Honorarios legales, tasaciones, etc.
Consejo Novalinmo que no te voy a cobrar: Si estás a punto de vender, recopila estos documentos ya. Si ya vendiste, búscalos antes de abril.
Y si no los tienes, más abajo te cuento cómo podemos ayudarte.
La fórmula no es complicada. Pero la clave está en los detalles que Hacienda sí permite deducir (y que muchos propietarios ignoran):
[Valor de transmisión] – [Valor de adquisición] = Ganancia o pérdida patrimonial
Veámoslo paso a paso:
Valor de transmisión = Precio de venta – gastos asociados (comisión, plusvalía, notaría)
Valor de adquisición = Precio de compra + gastos asociados (notaría, impuestos, registro) + reformas
Vendiste por: 320.000€
Pagaste 10.000€ en comisiones/gastos
Compraste en 2005 por: 220.000€
Reformaste la casa por 15.000€ (con factura)
Gastaste 6.000€ en notaría + ITP + registro
Resultado:
(320.000 – 10.000) – (220.000 + 15.000 + 6.000) = 310.000 – 241.000 = 69.000€ de ganancia patrimonial
Esa ganancia tributa por tramos:
Primeros 6.000€ → 19%
De 6.000 a 50.000€ → 21%
De 50.000 a 200.000€ → 23%
Más de 200.000€ → 27%
En el ejemplo:
6.000€ → 19% = 1.140€
44.000€ → 21% = 9.240€
19.000€ → 23% = 4.370€
Total IRPF: 14.750€
Y sí, hay forma de evitar ese pago si reinviertes o si cumples otros requisitos. Pero si no lo sabes o lo declaras mal… pagas.
Aquí es donde muchos propietarios pierden dinero sin saberlo:
Muchas personas no saben que pueden deducir la comisión de agencia o las reformas, y declaran más ganancia de la que toca.
“No tengo la factura, pero fue una reforma real.”
Da igual. Si Hacienda revisa, necesitas pruebas.
O aplicarla mal. Por ejemplo:
Reinviertes solo una parte → la exención será parcial.
Reinviertes fuera de plazo → pierdes el beneficio.
El borrador no incluye la venta de vivienda por defecto. Tienes que incluirla tú.
Y si no lo haces… Hacienda también se entera (tarde o temprano).
Esto no va solo de declarar bien lo que ya hiciste. También puedes planificar lo que vas a hacer.
Si piensas vender en 2025, te interesa saber:
Vender y comprar otra vivienda habitual es la mejor forma de evitar impuestos.
Ojo: tienes 2 años para comprar, antes o después de la venta.
Hacer mejoras antes de vender puede ayudarte a:
Vender mejor
Tener más gastos deducibles (¡siempre con factura!)
Si consultas con un gestor antes de firmar, puedes organizar la operación para pagar menos.
Ejemplo: repartir la venta entre dos años fiscales, escriturar ciertos gastos a tu nombre, o incluso hacer una donación estratégica.
Desde el 3 de abril al 1 de julio de 2025.
Sí. De hecho, es recomendable: podrás compensar esa pérdida con otras ganancias.
Tienes que calcular la ganancia según el valor de herencia (no el de quien te la dejó).
Y sí, también hay que declarar la venta.
Sí. Si tienes factura, entra como gasto directo de la operación.
En ese caso, declaras una pérdida patrimonial, que puedes compensar en los años siguientes.
Hacer bien la declaración renta venta vivienda puede parecer un trámite más.
Hasta que te das cuenta de que una mala decisión o un descuido puede costarte miles de euros.
Pero también es una oportunidad:
De pagar lo justo.
De aprovechar beneficios que están ahí, esperando a quien sabe usarlos.
De cerrar una operación de venta con tranquilidad, no con papeleo pendiente.
Y si eres de los que piensa que esto de la renta es un lío… déjame decirte algo:
Cuando vendes tu casa un 9% por encima del mercado y en menos de 27 días, como ya lo han hecho más de 2000 propietarios, lo de la renta pasa a un segundo plano. Porque lo importante no es lo que pagas, sino lo que ganas.
¿Quieres vender bien y olvidarte del resto?
Contacta con Novalinmo y lo vemos.