Cuando preguntaba si podía venderla sin escrituras, todos le respondían lo mismo:
“Olvídalo, es imposible.”
Pero lo que descubrió después no tenía nada que ver con lo que le decían.
Juanjo no pensaba en herencias, ni en trámites interminables.
Lo único que quería era vender la casa de sus padres.
Pero al empezar a mover papeles se topó con un muro: no había escrituras claras de la vivienda.
A partir de ahí, preguntó a su entorno, a su cuñado informático, a alguna inmobiliaria… todo fueron respuestas contradictorias:
—“Si no tienes escrituras, no puedes vender.”
—“Con un contrato privado vale.”
—“Eso lo arreglas rápido en notaría.”
Cada opinión parecía desmentir la anterior.
Y lo único seguro era que, sin escrituras en regla, nadie le garantizaba que pudiera vender sin problemas.
Si buscas en Google, parece que la respuesta es unánime:
“Imposible.”
“Sin escrituras no hay venta.”
“Olvídate hasta que no inscribas la herencia.”
Suena rotundo.
Y hasta lógico.
Foros, blogs y hasta conocidos que nunca han vendido ni un triciclo en Wallapop lo repiten con seguridad de notario.
Pero Juanjo descubrió algo inquietante: casi todos esos consejos estaban calcados unos de otros.
La misma frase hecha.
La misma plantilla.
El mismo veredicto categórico.
Lo que nadie le decía es que una cosa es lo que parece imposible en teoría…
y otra muy distinta lo que se puede hacer en la práctica, si sabes cómo.
Cuando Juanjo empezó a contar su caso, las respuestas eran casi idénticas:
“Hasta que no hagas la escritura de herencia, no hay nada que hablar.”
“Eso son meses de papeleo, mejor ni lo intentes.”
“Vas a perder el tiempo y el dinero.”
Y tenía sentido.
Al fin y al cabo, ¿cómo vas a vender algo si no puedes demostrar legalmente que es tuyo?
La teoría es clara.
Lo que pasa es que la teoría no paga facturas.
Juanjo no podía esperar a que los trámites se resolvieran solos.
Ni quería resignarse a tener la casa bloqueada indefinidamente.
El problema es que, cuanto más preguntaba, más se repetía la misma cantinela.
Nadie parecía darle una salida.
Y ahí fue cuando se dio cuenta: el verdadero obstáculo no era la herencia.
Era que nadie sabía explicarle cómo se vende una casa heredada sin escrituras sin caer en trampas ni perder meses de vida.
Juanjo llegó a nosotros por un amigo suyo (que fue cliente nuestro), tomando un café de esos donde se habla más de problemas que de fútbol.
—“¿Y por qué no llamas a Novalinmo?”, le dijo.
—“¿Novalismo?”
—“No. Noval + inmo, de inmobiliaria. Te paso el contacto.”
Al día siguiente nos llamó.
Y lo curioso es que lo primero que confesó no fue tanto la frustración por los papeles…
sino el miedo.
Lo que de verdad le atormentaba era otra cosa:
¿Y si por enseñar una casa heredada sin escrituras un comprador me denuncia?
¿Y si me meto en un lío legal solo por intentar vender lo que, a ojos del Registro, aún no es mío?
Por las noches no pegaba ojo.
Había perdido 3 kilos.
Porque, aunque todo el mundo le decía que el problema eran las escrituras…
en realidad, el verdadero obstáculo para él era la incertidumbre.
El temor a dar un paso en falso y perder mucho más y seguir en esa espiral de problemas.
Juanjo seguía intranquilo.
No era solo cuestión de papeles.
Le preocupaba algo más profundo:
“¿Y si enseño la casa y el comprador me denuncia por estafa?
¿Y si firmo un papel y luego me dicen que no tenía derecho a vender?”
Por las noches, no pegaba ojo.
Le daba vueltas a cada escenario catastrófico.
El problema es que nadie le explicaba la diferencia entre poner a la venta una casa heredada sin escrituras y firmar la venta sin ser aún propietario en el Registro.
No es lo mismo enseñar, negociar y conseguir un comprador dispuesto…
que escriturar sin estar legitimado para hacerlo.
Y en esa confusión vivía atrapado.
Con el reloj corriendo, los gastos de la casa acumulándose y la sensación de estar en un callejón sin salida.
Cuando Juanjo nos llamó, lo primero que hicimos fue escucharle.
Traía el testamento bajo el brazo, papeles sueltos y mil dudas en la cabeza.
Lo que más le inquietaba no eran los trámites, sino la idea de acabar denunciado por enseñar una casa que aún no estaba inscrita a su nombre.
Le aclaramos algo clave: sí se puede vender una casa heredada sin escrituras, pero no se puede firmar la venta hasta que seas propietario en el Registro.
¿La diferencia?
Muy simple: puedes anunciar la casa, recibir ofertas y pactar condiciones con un comprador, siempre que la propuesta esté condicionada a que termines los trámites de la herencia.
Ese matiz lo cambió todo.
De golpe, Juanjo pasó de pensar que estaba en un callejón sin salida… a ver un camino con pasos concretos:
Resolver la declaración de herederos y la adjudicación de herencia.
Seguir adelante con la venta.
Coordinar tiempos para que todo cuadrara sin sobresaltos.
Por primera vez en meses, supo que tenía un plan.
Le explicamos a Juanjo que el verdadero problema de vender una casa heredada sin escrituras no eran las escrituras, era otro: cómo vender esa casa heredada a buen precio.
Porque sí, cualquiera puede subir un anuncio a un portal inmobiliario.
Pero ahí fuera, los portales parecen un mercadillo donde la mayoría solo sabe destacar bajando el precio.
Y esa no es estrategia.
Eso es regalar dinero al comprador.
Lo dijimos claro: para publicar un anuncio mediocre y bajar el precio, no necesitas a ninguna inmobiliaria.
Lo difícil no es “vender”. Lo difícil es vender bien.
Conseguir que tu casa no compita en precio, sino en valor.
Que destaque no porque cueste menos, sino porque el comprador la percibe como la mejor opción.
Y ahí está la diferencia:
No por tener carné de conducir, te conviertes en piloto de Fórmula 1.
Con las casas pasa lo mismo.
Ponerla en venta puede hacerlo cualquiera.
Venderla al precio que merece… solo lo logra quien sabe cómo jugar la partida.
Todo parecía avanzar hasta que llegó el siguiente golpe.
Un número esperado.
Pero una cifra sorprendente.
Demasiado.
Y de repente, lo que debía ser un paso hacia adelante se convirtió en un muro enorme.
Por primera vez, Juanjo pensó seriamente en tirar la toalla.
“¿Y si lo mejor es dejarlo pasar? ¿Y si renuncio antes de que esto me hunda?”
Era el clásico momento en el que cualquiera se paraliza.
Cuando no sabes si seguir luchando o aceptar que lo que heredaste puede costarte más de lo que vale.
El notario y nosotros ya le habíamos advertido que tenía que pagar la plusvalía de la herencia, pero él no imaginaba que sería una cifra tan alta.
Cuando vio la cantidad exacta que debía pagar, casi le da un infarto.
Nos dijo que paráramos la venta.
No puedes firmar la venta hasta haber aceptado la herencia formalmente y haber inscrito la propiedad en el Registro a tu nombre.
Sin este paso, legalmente no eres el titular, por lo que no puedes transmitir la propiedad.
Sí, puedes mostrar la vivienda, negociar condiciones y formalizar un contrato de arras o señal, siempre que se indique claramente que la compraventa definitiva queda condicionada a que finalices los trámites de herencia y seas titular registral.
Ninguno, siempre que no firmes una compraventa sin ser propietario registral.
Mostrar la vivienda o iniciar conversaciones de venta es legal, pero no debes comprometerte a vender sin que la propiedad esté regularizada.
El secreto está en preparar bien la venta, incluso si los trámites aún están en curso.
Un anuncio claro, una estrategia profesional y un enfoque legal sólido permiten vender con confianza y sin regalar la casa.
El coste varía según la situación, pero debes contar con gastos de notaría, impuestos de sucesiones, plusvalía municipal y registro.
En muchos casos, el total puede oscilar entre 2.000 y 10.000 € o incluso más como en el caso de Juanjo, dependiendo del valor del inmueble y la comunidad autónoma.
El decisión parecía definitiva.
Juanjo estaba dispuesto a renunciar.
Pero fue entonces cuando, nuestro departamento financiero, le mostró una alternativa que no había contemplado: usar lo que ya tenía para desbloquear lo que parecía perdido.
Su propia casa, libre de cargas, se convirtió en la llave.
Pidiendo una nueva hipoteca sobre ella junto con el ahorro que guardaba, consiguió pagar lo más duro de la herencia: la plusvalía.
No fue fácil, ni agradable.
Pero de repente, el “no puedo” se transformó en un “ya puedo hacerlo”.
El miedo dejó paso a un plan.
Y el plan le devolvió el control de su vida.
Aunque todavía no conseguía dormir del tirón.
El resto fue cuestión de pasos claros:
Notaría, declaración de herederos, adjudicación de herencia, impuestos, registro… y todo en orden.
Lo más caro fue la plusvalía, sí, pero también invirtió en reformar la casa de su madre.
Nada exagerado, pero lo justo para que los compradores la vieran como en los renders de los arquitectos que les enseñamos.
Cuando firmó el contrato de arras, ya estaba todo encajado.
Él se comprometió a entregar la casa como prometimos.
Y así fue: la vendió a buen precio, sin tener que regalarla, sin resignarse al “es lo que hay”.
Al final, Juanjo entendió lo mismo que entienden todos los que nos dejan guiarles: el verdadero problema no era vender una casa heredada sin escrituras.
El problema era no saber cómo hacerlo sin malvender la casa y con todos los trámites en regla.
Y cuando tienes a alguien que conoce el camino, lo que parecía imposible… se convierte en tu mejor jugada.
La jugada de Juanjo.
Ahora Juanjo, como hizo su buen amigo, también nos recomienda y pasa nuestro teléfono a sus amigos.
Por si no conoces a Juanjo, te lo dejo por aquí: 91 829 79 79.
Solo por ponérselo más fácil al destino.