Sabía que Hacienda se llevaría su parte de la venta de su casa.
Pero cuando preguntaba a su inmobiliaria anterior siempre le respondía lo mismo: “eso ya lo verás luego”.
Pero Ángela no quería “verlo luego”. Quería entenderlo ya.
Lo que descubrió después —y lo que le hizo— puede ayudarte a ti también si estás a punto de vender tu casa.
Ángela tenía claro que vender su vivienda habitual implicaba pagar impuestos.
Lo que no tenía tan claro era cuántos.
Ni cuándo se pagaban.
Ni por qué exactamente.
Preguntó en su inmobiliaria anterior.
Y lo único que obtuvo fueron evasivas:»Eso ya lo vemos cuando vendas», le dijeron.
Pero ella no quería sorpresas.
Quería claridad desde el minuto uno.
Lo que descubrió después —y lo que hizo con esa información— puede ayudarte a ti también si estás pensando en vender.
Ángela no quería firmar nada sin entenderlo.
Ni la nota de encargo.
Ni la escritura de compraventa.
Quería sentarse en la notaría sabiendo que saldría de allí con la conciencia tranquila, sin sorpresas ni persecuciones fiscales.
Porque, aunque no lo parezca, Hacienda (y el Ayuntamiento) también tiene su parte en la venta de tu vivienda. Y no es poca cosa.
Hay dos impuestos principales que debes conocer:
El IRPF por ganancia patrimonial:
Si vendes tu casa por más de lo que te costó (teniendo en cuenta gastos, reformas y demás), esa diferencia se considera una ganancia.
Y Hacienda te va a pedir un porcentaje de ese beneficio.
Entre un 19% y un 26%, según el importe.
(Luego te explico los tramos y cómo puedes pagar menos, incluso nada).
La plusvalía municipal:
Es un impuesto local que cobra el Ayuntamiento.
Se basa en el incremento del valor del suelo desde que compraste hasta que vendes.
Que casualmente para el ayuntamiento, siempre sube, dejando al margen la realidad del mercado inmobiliario.
Y sí, aunque pierdas dinero con la venta, muchas veces te la intentan cobrar igual.
Ángela descubrió esto tarde.
Por eso, a petición de la propia Ángela, ahora te lo contamos a ti.
Para que vendas bien, teniendo claro lo que vas a pagar… y sin sobresaltos.
Ángela se llevó el susto cuando un compañero del trabajo le hablo del incremento patrimonial (o la plusvalía por el IRPF).
“¿También tengo que pagar por vender mi casa?”, preguntó.
No le habían contado que además de la plusvalía municipal, la venta de una vivienda tributa en la renta, ni que el impuesto se calcula según el beneficio obtenido, no sobre el precio total.
Te lo cuento, por si te pasa como a ella:
Pagas un 19% por los primeros 6.000 € de ganancia.
Un 21% si ganas entre 6.000 € y 50.000 €.
Un 23% si tu beneficio va de 50.000 € a 200.000 €.
Y si pasas de ahí, prepárate: 26% por lo que supere los 200.000 €.
Pero ojo: no es que Hacienda te clave un 23% de golpe si ganas 100.000 €.
Funciona por tramos.
Como una escalera fiscal:
Vas subiendo peldaños, y cada tramo tributa a un tipo diferente.
Ángela, por ejemplo, pensaba que si vendía por 350.000 € y había comprado por 200.000 €, tendría que pagar IRPF por los 150.000 €.
Pero no.
Resulta que podía deducirse gastos de notaría, reformas y otros pagos relacionados con la compra y la venta.
Y que solo tributaba por la ganancia real. La diferencia neta.
Eso sí: todo lo que puedas justificar, tiene que tener factura.
Si no, Hacienda no se lo cree. Incluso, a veces teniendo factura, tampoco. Lo tienes que pelear.
A Ángela le explicamos esto antes de firmar.
Y evitó pagar de más.
Así que si estás pensando en vender, y no quieres líos, ten claro cuánto ganas de verdad y cuánto tendrás que pagar de IRPF.
Porque no es lo mismo calcularlo mal… que calcularlo bien y pagar lo justo.
Ángela no se conformó con saber cuánto iba a pagar.
Quería saber si podía no pagar nada.
—“¿No hay ninguna forma legal de librarse de pagar IRPF al vender tu casa?” —nos preguntó.
Y la respuesta fue clara: sí, hay exenciones.
Pero solo si cumples ciertos requisitos.
Te cuento los dos casos más comunes:
Si vendes tu casa habitual y usas todo el dinero para comprar otra que también será tu vivienda habitual, puedes estar exento de pagar IRPF por la ganancia.
Pero hay condiciones:
Tienes 2 años para reinvertir (antes o después de la venta).
Tienes que vivir en esa nueva casa como residencia habitual.
Y la reinversión debe ser total (si te sobra dinero, tributas por lo que no uses).
Ángela no tenía pensado mudarse, así que esta exención no le servía…
Pero si tú vas a cambiar de casa, ojo con esto, porque puede ahorrarte miles de euros.
Aquí viene una de las grandes sorpresas.
Si has cumplido los 65 años y vendes tu vivienda habitual, estás exento de pagar IRPF por la ganancia, aunque no compres otra casa.
Eso sí:
La vivienda debe haber sido tu residencia habitual durante al menos 3 años.
Y no vale que la hayas alquilado y te empadrones dos días antes de vender.
Si lo cumples, te libras de pagar.
Ángela no tenía 65… pero su madre sí.
Y cuando se lo contó, le dijo:
—“Pues vende tú primero, mamá, que a ti te sale gratis”.
Ángela pensaba que Hacienda iba a calcular el impuesto directamente sobre el precio de venta.
Pero no.
Y menos mal.
Porque si vendes por 350.000 € y compraste por 200.000 €, no tributas directamente por 150.000 €.
Tributas por la ganancia neta. Es decir, lo que realmente ganas después de restar todos los gastos deducibles.
Y eso cambia mucho las cuentas.
Aquí tienes los principales gastos que puedes desgravar al vender tu vivienda:
Gastos de notaría y registro, tanto de la compra como de la venta.
Impuestos pagados en su día, como el IVA o el ITP.
Honorarios de la inmobiliaria que te ayuda a vender tu casa.
Certificados obligatorios como el energético o la cédula de habitabilidad.
Reformas y mejoras en la vivienda (ojo: mejoras, no mantenimiento), siempre con factura.
Gastos de cancelación registral de hipoteca, si los pagas tú.
Comisiones bancarias, si vendes y cancelas préstamo anticipadamente.
Todo eso ayuda a reducir el beneficio que declara Hacienda.
Y eso, en palabras llanas, se traduce en pagar menos impuestos.
Lo que no tengas con factura, olvídalo.
Nada de presupuestos, tickets o “esto me lo hizo un amigo”.
Solo sirve lo que se puede justificar.
Ángela lo entendió a tiempo.
De hecho, pensaba irse de alquiler a Málaga, donde la habían destinado como profesora.
Pero con lo que se ahorró —y con el beneficio bien calculado— decidió hacer otra cosa, pero esto te lo cuento al final.
Solo te dirá ahora que se fue con los deberes fiscales hechos.
Ángela no quería sorpresas de última hora.
Por eso, antes de poner su casa la venta, ya quería saber cuándo se pagan los impuestos por la venta de una vivienda.
Porque una cosa es saber cuánto hay que pagar…
Y otra muy distinta es saber cuándo toca pagar cada cosa.
Te lo cuento, que es fácil liarse:
La plusvalía municipal se paga justo después de la venta.
El plazo suele ser de 30 días hábiles desde la firma en notaría.
La paga el propietario.
El IRPF (incremento patrimonial) se paga el año siguiente, cuando hagas la declaración de la renta.
Por ejemplo: si vendes tu casa en 2025, lo declararás en la campaña de la renta de 2026.
Si tienes ganancia patrimonial, Hacienda te va a reclamar su parte en esa declaración, salvo que estés exento (como te cuento luego).
Ángela agradeció saberlo a tiempo.
Porque si no lo hubiera sabido, habría cometido el error de muchos: gastar todo lo que obtiene por la venta… sin reservar lo necesario para Hacienda ni para el Ayuntamiento.
Pero no.
Ahora tenía lo que quería: empezar a vender su casa sin estrés, con todo controlado, especialmente lo relativo a los impuestos.
Ya no había margen para el susto, ni para las sorpresas. Solo para tomar decisiones con tranquilidad.
Ángela ya tenía claro que Hacienda le daba dos años para reinvertir el dinero de la venta y no pagar IRPF.
Y sí, la ley del IRPF lo deja claro: tienes dos años desde que vendes para reinvertir en otra vivienda habitual y quedar exento de pagar por la ganancia patrimonial.
También sirve si compraste la nueva casa hasta dos años antes.
Pero hay una trampa.
Una trampa de calendario.
Porque aunque tengas dos años para reinvertir, Hacienda no espera tanto para preguntarte por ello.
La declaración de la renta se presenta el año siguiente a la venta.
Y en esa declaración ya tienes que:
Haber comprado tu nueva vivienda habitual, o…
Declarar que piensas hacerlo.
Si no lo haces, pierdes la exención, aunque luego compres.
Ángela flipó cuando se lo contamos.
—“Entonces, ¿aunque tenga dos años, me pueden hacer pagar al año siguiente?”
—Exacto.
Por eso es clave dejarlo reflejado desde el principio en la renta. Avisar a Hacienda. Declarar la intención de reinvertir. Y, si ya lo has hecho, justificarlo con papeles.
Y si aún no lo has hecho, te tocará rendir cuentas más adelante. Hacienda comprueba que se cumpla lo que prometiste.
Si lo haces bien, te libras de pagar.
Y puedes destinar todo el beneficio a tu nueva casa sin perder ni un euro en impuestos.
Ángela, por ejemplo, ya tenía claro que Málaga sería su nuevo destino como profesora.
Y su idea era irse de alquiler.
Buena noticia: si vendes tu casa por menos de lo que te costó, no pagas IRPF.
Hacienda solo te cobra si hay ganancia patrimonial. Si pierdes dinero, no tributas por la venta.
Eso sí: el Ayuntamiento puede intentar cobrarte la plusvalía municipal, aunque hayas vendido con pérdidas.
Pero puedes reclamar y demostrar la pérdida para que te la anulen (aunque a veces no es tan fácil como debería).
Puedes intentarlo tú, sobre todo si la venta es sencilla, pero muchas veces hay deducciones, exenciones o ajustes que se escapan si no eres experto.
Calcular lo que Hacienda te puede pedir por vender tu vivienda no es solo restar y aplicar un porcentaje.
Hay que tener en cuenta:
El valor de adquisición (con gastos).
El valor de transmisión.
Las reformas y mejoras justificadas.
Las exenciones posibles (mayores de 65, reinversión…).
Cómo declarar correctamente en la renta.
Por eso, un buen asesor fiscal o inmobiliario puede ahorrarte dinero y disgustos.
Influye más de lo que parece.
El año en que compraste tu casa afecta:
Al valor catastral del suelo, sobre el que se calcula la plusvalía municipal.
A si puedes acreditar una revalorización o una pérdida.
A posibles deducciones antiguas si compraste antes de ciertas fechas clave.
Además, si compraste hace más de 20 años, es probable que haya habido muchas reformas o gastos que puedes deducir… siempre que tengas cómo justificarlos.
Mal asunto.
Si no pagas la plusvalía municipal a tiempo (30 días hábiles desde la venta), el Ayuntamiento puede:
Aplicarte un recargo.
Exigir intereses de demora.
Iniciar un procedimiento de apremio con embargo si no pagas.
Y si no declaras el incremento patrimonial en tu renta, Hacienda también te puede sancionar:
Con recargos automáticos (del 1 al 15%).
Con intereses.
Incluso con multas de hasta el 150% si lo consideran ocultación.
Así que mejor no dejarlo pasar.
Depende.
A veces, esperar puede ayudarte a:
Cumplir los 65 años y quedar exento.
Llegar a los 3 años de residencia habitual.
Dedicar más tiempo a reinvertir con calma.
Planificar la venta en un momento fiscal más favorable.
Pero otras veces, esperar puede suponer perder una buena oportunidad de venta.
Lo ideal es hacer números y ver si el ahorro fiscal compensa el riesgo de esperar.
Y eso, muchas veces, se decide mejor con alguien que entienda de impuestos y de mercado inmobiliario.
Cada caso tiene sus peculiaridades, pero todos tienen algo en común: si vendes tu casa sin entender los impuestos, el susto llega después.
En Novalinmo, te ayudamos a hacer números antes de firmar.
Para que sepas cuánto vas a pagar por vender tu vivienda (si es que tienes que pagar algo) y tomes decisiones con la tranquilidad de quien lo tiene todo bajo control.
Y si lo que quieres es empezar tu venta con previsión, sin agobios y con la fiscalidad bien encajada, cuéntanos tu caso.
Porque vender bien no es suerte. Es conocimiento.
Ángela vendió su casa con todo atado: papeles en regla, impuestos calculados, tiempos controlados.
Pero lo más importante no fue eso.
Lo más importante fue que, al entender bien cómo funciona la exención por reinversión, pudo destinar todo el beneficio de la venta a su nueva vivienda habitual en Estepona.
Quitándose la idea inicial que tenía en la cabeza de irse de alquiler.
Y Hacienda no se llevó ni un euro por el incremento patrimonial.
No fue suerte. Fue estrategia.
Y ahora que sabes lo que ella sabe, tú también puedes hacerlo bien.