El diccionario inmobiliario para todos los públicos

Agente inmobiliario

El profesional que trabaja exclusivamente para el propietario que le contrata. Su único objetivo es conseguir el mejor precio posible en la venta, no cerrar la operación rápido a cualquier precio. Analiza el inmueble, diseña una estrategia de venta, filtra a los compradores y negocia siempre en defensa de los intereses del vendedor.

Alquiler con opción a compra

Alquilas durante un tiempo con derecho a comprarlo después. Parte o todo lo pagado en alquiler puede descontarse del precio final. Una forma de "probar" un inmueble antes de comprometerte con la compra y con el banco.

Amortización

Devolver el dinero que pediste prestado. Cada cuota tiene dos partes: capital (la deuda que reduces) e intereses (lo que cobra el banco). También puedes amortizar anticipadamente metiendo dinero extra para reducir deuda antes del plazo, lo que reduce los intereses totales que pagarás.

Arras

El compromiso económico formal que precede a la escritura. Ojo: las arras no son la señal ni la reserva, aunque mucha gente lo confunda. El proceso habitual es este: un comprador hace una propuesta y entrega una señal pequeña (normalmente 2.000-3.000 €) como gesto de compromiso. Legalmente esa señal no te obliga a nada ni impide que sigas recibiendo ofertas, aunque muchos profesionales, mientras tienen una propuesta encima de la mesa, no admiten más. Si aceptas la propuesta, ya sea en los términos planteados o llegando a un precio acordado, esa señal se constituye en arras. Días después se firma el contrato de arras formal, donde por costumbre en España el comprador amplía hasta el 10% del precio de compra. Ese dinero entra en tu cuenta. El resto se paga el día de la escritura en notaría.

Arras penitenciales

El tipo de arras más habitual en España, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Son un seguro mutuo: si el comprador se echa atrás, pierde todo lo que te ha entregado (el 10% del precio). Si eres tú quien se echa atrás como vendedor, tendrás que devolverle el doble de lo recibido. Es el mecanismo que protege a ambas partes, pero especialmente a ti como propietario: garantiza que el comprador no va a abandonar la operación sin un coste real.

Avalista

La persona que firma como garantía adicional en una hipoteca ajena. Si el titular deja de pagar, el banco puede reclamar la deuda directamente al avalista. Un favor enorme que puede convertirse en un problema familiar muy serio si las cosas se tuercen.

Bien inmueble

Todo lo que está fijo al suelo y no puedes mover: un piso, una casa, un garaje, un solar, una finca rústica. A diferencia de los bienes muebles (un coche, un televisor), los inmuebles tienen número de finca registral, están inscritos en el Registro de la Propiedad y sujetos a normativa urbanística.

Capital pendiente

El dinero que todavía le debes al banco, sin contar los intereses futuros. Es la cifra clave para saber cuánto costaría cancelar la hipoteca hoy, hacer amortizaciones anticipadas o negociar la subrogación a otro banco.

Carga

Cualquier deuda, obligación o limitación inscrita sobre un inmueble en el Registro de la Propiedad. Lo más importante: viaja con el piso aunque cambie de dueño. Una hipoteca no cancelada, un embargo o una servidumbre son cargas. Comprar un piso con cargas sin saberlo puede ser muy caro.

Catastro

El registro administrativo del Estado donde están inventariados todos los inmuebles de España: su ubicación, superficie, uso, titularidad y valor catastral. Depende del Ministerio de Hacienda y es gratuito y público. No es lo mismo que el Registro de la Propiedad: el Catastro es fiscal; el Registro es jurídico.

Cédula de habitabilidad

El documento que certifica que una vivienda cumple los requisitos mínimos para vivir en ella: superficie, ventilación, acceso a agua potable, etc. Sin ella no puedes dar de alta los suministros ni alquilarla legalmente. Caduca entre 10 y 25 años según la comunidad autónoma y hay que renovarla.

Comunidad de propietarios

La organización que forman todos los dueños de un edificio para gestionar los elementos comunes: portal, ascensor, fachada, escaleras... Cada propietario paga una cuota mensual y tiene voz y voto en las decisiones. Las derramas cubren los gastos extraordinarios no previstos en el presupuesto ordinario.

Contrato privado de compraventa

Documento firmado entre comprador y vendedor antes de ir al notario. Fija precio, fecha y condiciones. Es legalmente vinculante aunque no esté firmado ante notario. No es lo mismo que las arras, aunque muchas veces se unen en un mismo documento.

Dación en pago

Entregas el piso al banco para saldar la hipoteca aunque el piso valga menos de lo que debes. No es un derecho automático en España: hay que negociarlo y los bancos no siempre aceptan. A cambio, quedas libre de toda la deuda hipotecaria pendiente.

Derrama

Un pago extra que cobra la comunidad de propietarios para cubrir un gasto no previsto: reparar el tejado, rehabilitar la fachada, instalar un ascensor... Puede pagarse de golpe o en cuotas. Si compras un piso con derramas ya aprobadas pero no pagadas, la deuda puede ser tuya.

Diligencia debida

Investigar a fondo un inmueble antes de comprarlo: cargas, deudas, situación urbanística, derramas pendientes, estado del edificio, vecinos morosos, ITE... Es hacerle una revisión médica completa al piso antes de firmar nada. Saltársela es el origen de la mayoría de los disgustos inmobiliarios.

Embargo

Una medida judicial o administrativa (Hacienda, Seguridad Social) que "congela" un inmueble porque el propietario tiene una deuda impagada. No pierdes el piso de inmediato, pero no puedes venderlo libremente. Si la deuda no se paga, el piso puede acabar en subasta pública.

Enseñacasas

Nombre con el que se conoce, con más o menos cariño, al agente cuya tarea más visible es abrir puertas y encender luces. Los hay que son grandes profesionales con criterio técnico y experiencia real. Los hay que se limitan a repetir "tiene mucha luz" sin conocer el año de construcción ni el estado del edificio.

Escritura pública

El documento oficial firmado ante notario que formaliza la compraventa. Es el momento en que pagas, recibes las llaves y pasas a ser el dueño legal. Después hay que inscribirlo en el Registro de la Propiedad para una protección jurídica completa frente a terceros.

Euríbor

El índice al que se prestan dinero entre sí los principales bancos europeos. Es la referencia de casi todas las hipotecas variables en España. Cuando sube, tu cuota sube. Cuando baja, tu cuota baja. Lo fija el Banco Central Europeo con sus decisiones de política monetaria y se publica mensualmente.

Evicción

Cuando un juez obliga al comprador a devolver el inmueble porque resulta que el vendedor no tenía derecho legal a venderlo. El vendedor queda obligado a indemnizar al comprador. Es poco frecuente pero ocurre: herencias con herederos desconocidos, ventas con documentación fraudulenta, errores registrales graves.

Extinción de condominio

La operación por la que se disuelve una copropiedad: uno de los copropietarios se queda con el 100% del inmueble y compensa económicamente a los demás. Es la solución habitual en divorcios o herencias donde no hay acuerdo para vender. Tiene ventajas fiscales importantes frente a una compraventa convencional.

Fianza

El depósito que el inquilino paga al firmar el contrato de alquiler como garantía frente a posibles daños o impagos. Por ley: una mensualidad para vivienda habitual, dos para uso comercial. El propietario debe depositarla en el organismo autonómico correspondiente. Si no lo hace, puede ser sancionado.

Finca registral

El número identificador único de un inmueble en el Registro de la Propiedad. Es como el DNI del piso. Con ese número puedes pedir la nota simple y conocer su situación legal completa: quién es el dueño, hipotecas, embargos, cargas y servidumbres.

Flipping inmobiliario

Comprar un piso deteriorado, reformarlo y venderlo rápidamente con beneficio. Modelo de inversión muy popular. Tiene más riesgo del que parece: las reformas siempre se complican y encarecen, los plazos se alargan, y el mercado puede moverse en tu contra mientras reformas.

Ganancia patrimonial (Plusvalía IRPF)

El beneficio que obtienes al vender un inmueble por más de lo que te costó (precio de compra más todos los gastos). Hacienda te lo grava en la declaración de la renta con tipos del 19% al 28% según el importe. Hay excepciones importantes: reinversión en vivienda habitual y mayores de 65 años.

Gravamen

Cualquier carga, deuda u obligación inscrita sobre un inmueble que limita su libre disposición. Una hipoteca es un gravamen. Un embargo también. Un derecho de uso a favor de un tercero, también. Básicamente: cualquier "pero" legal que tenga el piso y que aparece en la nota simple.

Hipoteca

Un préstamo que concede el banco para comprar una vivienda, usando el propio inmueble como garantía de pago. Si dejas de pagar, el banco puede iniciar la ejecución hipotecaria para quedarse con el piso. Suele cubrir hasta el 80% del valor de tasación y se devuelve en cuotas mensuales durante 15-30 años.

Hipoteca fija, variable y mixta

Fija: misma cuota todos los meses, independientemente del Euríbor. Sin sorpresas, pero el tipo inicial suele ser más alto. Variable: la cuota cambia cada 6 o 12 meses según el Euríbor; puede ser mucho menor o mucho mayor. Mixta: comienza con un periodo fijo (5-10 años) y luego pasa a variable.

IBI (o "la contribución")

También conocido popularmente como "la contribución", nombre que viene de cuando se llamaba Contribución Territorial Urbana (antes de 1990). La forma que tiene tu Ayuntamiento de cobrarte por el simple hecho de tener un inmueble. Un impuesto anual y obligatorio, calculado sobre el valor catastral (siempre inferior al de mercado) y que varía en importe de un municipio a otro. Los ayuntamientos españoles recaudan conjuntamente más de 14.000 millones de euros al año solo con este impuesto. Lo pagas aunque el piso esté vacío, aunque no lo uses y aunque el bache que llevas años reportando siga sin arreglarse.

Incremento patrimonial

Lo que ganas al vender un activo (un piso, acciones...) por más de lo que te costó. Hacienda lo grava en el IRPF con tipos del 19% al 28%. Si vendes con pérdidas, se llama pérdida patrimonial y puede compensarse con otras ganancias del mismo año o de los 4 siguientes.

Intermediario inmobiliario

El profesional que dice actuar entre comprador y vendedor, cobrando (a veces) de ambos. En teoría, facilita el encuentro entre las dos partes. En la práctica, el modelo más extendido en España consiste en captar la confianza del propietario, rebajar sus expectativas de precio una vez que ya confía, y después presionarle para aceptar la primera oferta que llegue, priorizando cerrar la operación rápido sobre obtener el mejor precio posible para el vendedor.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

El impuesto que paga el comprador al adquirir un inmueble de segunda mano. Solo lo paga el comprador, nunca el vendedor. Varía según la comunidad autónoma: entre el 6% y el 10% del precio de compra. Es uno de los mayores gastos a presupuestar en una compraventa, y muchos compradores lo descubren tarde.

IVA en obra nueva

Al comprar un piso de obra nueva directamente al promotor (primera transmisión), en lugar de ITP pagas IVA: el 10% para vivienda libre y el 4% para VPO. Además hay que añadir el AJD (Actos Jurídicos Documentados). En total, los impuestos suelen representar entre el 11% y el 13% del precio de compra.

Junta de propietarios

La reunión anual (o extraordinaria) donde los dueños del edificio toman decisiones: presupuesto, obras, derramas, elección de presidente y administrador. Las decisiones se toman por mayoría según la Ley de Propiedad Horizontal. Si no asistes, puedes delegar tu voto por escrito.

Licencia de primera ocupación

El permiso municipal que autoriza a habitar una vivienda recién construida o rehabilitada. El promotor la solicita cuando el Ayuntamiento verifica que la obra cumple el proyecto aprobado. Sin ella no puedes dar de alta los suministros ni escriturar ante notario.

Llave en mano

Un inmueble que puedes habitar desde el primer día sin hacer nada: reformado, cocina equipada, pintura nueva, suelos en buen estado. El argumento favorito de los flippers. Importante matiz: "llave en mano" describe lo que se ve. No necesariamente lo que hay detrás de las paredes, dentro de los tabiques o en las instalaciones.

Moroso en comunidad

El propietario que no paga las cuotas de la comunidad. La comunidad puede reclamarle judicialmente con relativa facilidad. Antes de comprar, comprueba siempre si el piso tiene deudas pendientes con la comunidad: pueden transferirse al nuevo propietario. El certificado de estar al corriente es obligatorio para escriturar.

Nota simple

El documento básico que resume toda la información registral de un inmueble: quién es el dueño, hipotecas, embargos, cargas, servidumbres... Se pide al Registro de la Propiedad por unos 9 €. Es lo primero que deberías pedir antes de dar cualquier señal, pagar cualquier reserva o firmar cualquier papel.

Notario

El funcionario público que da fe de que un acto jurídico es legal y que las partes lo firman voluntariamente y con pleno conocimiento. En una compraventa, lee el contrato entero en voz alta, verifica las identidades y certifica la operación. Sus honorarios son fijos por ley (arancel notarial) y los paga el comprador.

Nuda propiedad

Eres el propietario legal del inmueble pero no puedes usarlo porque otra persona tiene el usufructo (el derecho a vivir en él o alquilarlo). Eres dueño en el papel, sin poder disfrutarlo hasta que el usufructuario renuncie o fallezca. Nuda propiedad + usufructo = pleno dominio.

Oferta de compra

La propuesta formal (siempre mejor por escrito) que hace el comprador para adquirir el inmueble, habitualmente por debajo del precio de oferta. No es vinculante hasta que el vendedor la acepta. Es el inicio de la negociación y conviene dejar constancia escrita de todo lo acordado.

Personal shopper inmobiliario

Un profesional que trabaja exclusivamente para el comprador: busca el inmueble que necesitas según tus criterios reales, analiza opciones con criterio técnico, negocia en tu nombre y te acompaña en todo el proceso. Al contrario que la inmobiliaria tradicional (que capta y defiende al vendedor), el personal shopper solo defiende tus intereses.

Pierdetiempos

Cliente que visita pisos sin ninguna intención real ni capacidad de comprar a corto plazo. A veces lo sabe y no lo dice. A veces él mismo se cree que está buscando. El agente con experiencia los detecta en la primera conversación. El enseñacasas los descubre 40 visitas después.

Pleno dominio

Ser el dueño total de un inmueble sin ninguna limitación: puedes vivir en él, alquilarlo, venderlo, reformarlo o dejárselo a quien quieras. Es la propiedad completa y sin restricciones. Se obtiene cuando coinciden en la misma persona la nuda propiedad y el usufructo.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

El impuesto que cobra el Ayuntamiento cuando se vende, dona o hereda un inmueble urbano, por el supuesto incremento de valor del suelo durante los años de titularidad. Lo paga normalmente el vendedor. Desde 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo, y si vendes con pérdida, no pagas.

Precio de salida (o "asking price" para los modernos)

El precio al que un propietario publica su inmueble en el mercado. Se dice, se rumorea, que entre los gurús del ladrillo — esos que van a conferencias con MacBook y dicen "activo" donde otros dicen "piso" — existe algo que llaman asking price. Es exactamente lo mismo, pero en inglés suena más a inversor con cartera y menos a vecino del quinto.

Sea como sea, existe la creencia extendida de que siempre hay que "dejarse margen para negociar" y salir más caro para poder bajar después. Es un error. Un inmueble bien valorado desde el principio no necesita ese margen: sale al precio correcto, genera más visitas, atrae compradores serios y se vende antes. Salir inflado solo retrasa la venta, quema el inmueble y acaba vendiéndose más barato de lo que se habría vendido con una buena estrategia de precio desde el inicio.

Proindiviso

Cuando un inmueble pertenece a varias personas simultáneamente sin que ninguna pueda señalar físicamente "esta es mi parte". Muy habitual en herencias. Para venderlo se necesita el acuerdo de todos los copropietarios. Si no hay acuerdo, cualquiera puede pedir la división judicial.

Registro de la Propiedad

El organismo oficial donde se inscriben los cambios de titularidad, hipotecas, embargos y cargas de los inmuebles. Inscribir tu compra no es obligatorio por ley, pero es imprescindible en la práctica para proteger tu propiedad frente a terceros. Sin inscripción, un segundo comprador que inscriba antes podría prevalecer sobre ti.

Rentabilidad (de un piso en alquiler)

El porcentaje de beneficio anual que obtienes sobre lo invertido. La rentabilidad bruta es la renta anual entre el precio de compra, multiplicada por 100. La neta descuenta IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y periodos de vacío. La diferencia entre ambas puede ser de 1,5 a 2,5 puntos porcentuales.

Reserva

Un pago inicial (normalmente entre 1.000 y 3.000 €) para apartar un piso mientras se negocia o se tramita la hipoteca. Es menos formal que las arras. Las condiciones de devolución dependen del documento que firmes. Léelo siempre antes de pagar: no todos los documentos de "reserva" son iguales.

Servidumbre

El derecho que tiene alguien para usar parte de tu propiedad con una finalidad concreta. La más habitual es la servidumbre de paso: un vecino debe cruzar tu finca para acceder a la suya. Está inscrita en el Registro y no desaparece aunque vendas el inmueble: va con la finca.

Solar

Un terreno urbano con todas las condiciones para construir: clasificado como suelo urbano, con acceso a servicios básicos (agua, luz, alcantarillado) y fachada a vía pública. Si no cumple todos esos requisitos, es un terreno pero no un solar edificable con las mismas garantías.

Subrogación hipotecaria

Trasladar una hipoteca existente sin cancelarla. Puede ser de acreedor (te llevas la hipoteca a otro banco con mejores condiciones) o de deudor (el comprador de un piso asume la hipoteca del vendedor). Ahorra los gastos de cancelación y apertura, aunque conviene comparar bien antes de decidir.

Tasación

La valoración oficial de un inmueble realizada por un tasador homologado y reconocida por el Banco de España. El banco la exige para conceder la hipoteca y solo presta un porcentaje del valor tasado, no del precio de compra. Si la tasación sale por debajo del precio, tienes que poner más dinero propio.

Título de propiedad

El documento que acredita legalmente que eres el dueño de un inmueble. Normalmente es la escritura pública de compraventa o de adjudicación de herencia. Guarda siempre el original y solicita copia autorizada al notario si lo extravías. En un litigio, es la prueba fundamental.

Usufructo

El derecho a usar y disfrutar de un bien ajeno: vivir en él, alquilarlo y cobrar la renta. El usufructuario puede usar el inmueble plenamente pero no puede venderlo porque no es el propietario. Muy habitual en herencias: el cónyuge viudo suele heredar el usufructo vitalicio del piso familiar.

Valor catastral

El valor que el Estado asigna a cada inmueble a efectos fiscales. Se usa para calcular el IBI, la plusvalía municipal y otros impuestos. Lo fija el Catastro y suele ser bastante más bajo que el precio real de mercado. Se revisa cada varios años mediante ponencias de valores.

Valoración inmobiliaria

El análisis profesional del precio de mercado de un inmueble, basado en comparables reales, estado del inmueble y situación actual del mercado. No es lo mismo que la tasación bancaria (para hipotecas) ni que el valor catastral (para impuestos). Una buena valoración es el punto de partida de cualquier venta con resultados.

Vicios ocultos

Defectos graves de un inmueble que no se aprecian a simple vista y que el vendedor conocía o debería haber conocido. Si los descubres después de comprar, puedes reclamar: reducción del precio o rescisión de la compra. El plazo para reclamar es de 6 meses desde que los descubres.

Vivienda habitual

El piso en el que vives de forma permanente, al menos 183 días al año. Tiene ventajas fiscales importantes: si vendes tu vivienda habitual y en 2 años reinviertes en otra, la ganancia patrimonial queda exenta de IRPF. Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la exención es total y sin necesidad de reinvertir.

Zona tensionada de alquiler

Área declarada oficialmente donde el precio del alquiler ha subido tanto que supera ciertos umbrales legales. En esas zonas, el propietario no puede subir libremente el precio al firmar un contrato nuevo: queda limitado por el contrato anterior o por un índice oficial de referencia.