Introducción
Sé que el papeleo no te gusta, pero recopila, revisa, corrige si es necesario y ten en regla toda la documentación que necesitas para que no haya oficial de notaría que te saque los colores, porque te falta un papel.
Y ¡ten cuidado! Porque ese papel que te falta, lo mismo impide que se escriture la compraventa, lo que no solo provoca que a tu comprador se le cambie la cara, ya que si se le tuerce demasiado, quizás te pida las arras dobladas.
Un papel muy caro.
Así que lo mejor será que repasemos.
Documentos que necesitas para vender tu casa en 2024.
El tridente más importante en cuando a la documentación que necesitas es el siguiente: la escritura de propiedad, la nota simple del Registro de la Propiedad, y los recibos de I.B.I., que espero que estén pagados. Si estos documentos no vendes. Son cruciales.
Si vendes y aún te queda hipoteca por pagar, necesitas más documentos, pero vamos poco a poco.
La escritura de propiedad.
El documento más importante de todos para llevar a cabo la venta de tu casa. Certifica que eres el titular de la casa que quieres vender.
Además de tu nombre, porque eres el propietario, aparecen más datos personales como tu D.N.I., tu domicilio a efectos de notificaciones, tu profesión, tu estado civil… También por qué eres el titular de la vivienda. Si es una casa que has comprado, que has heredado, que te corresponde después del divorcio (también llamado por los amantes de la burocracia, disolución de sociedad de gananciales)… Lo que sea.
Vamos, el quién eres y por qué te pertenece.
También aparecen otros datos muy importantes sobre la vivienda de forma extensa. Puede que en la escritura no la llamen casa, lo normal es referirse a ella como la finca. Aunque si es un piso, también se le llama finca al edificio al que pertenece.
Entre los datos de la casa que puedes encontrar en la escritura de propiedad tienes la referencia catastral, el número de finca registral, el tomo, el libro y el folio, la dirección postal, la distribución, la orientación, los linderos, las dimensiones, la planta que ocupa o las plantas que tiene, servidumbres, cargas y cualquier elemento relacionado con la casa que sea relevante.
Revisa todos los datos de la escritura al detalle, no pases ni una sola palabra por alto. Lee con atención, aun intuyendo lo que ya sabes que pone.
También aparecen los datos de la operación de compraventa, de la herencia o del tipo que sea. Especificando estipulaciones, condiciones, manifiestos, cantidades de dinero entregadas, formas de pago, los cheques o las transferencias.
Si todo está bien, respira tranquilo.
Vamos al siguiente.
La nota simple del Registro de la Propiedad.
Su propio nombre lo indica. Es simple. Más simple que el mecanismo de un chupete.
La nota simple es un resumen muy básico de lo que aparece en la nota simple, pero omitiendo datos de la operación.
Lo que te muestra es cómo está registrada: número de finca, de tomo, de libro y de folio. Una descripción de la vivienda. A veces aparece la referencia catastral. Servidumbres y cargas, si las tuviera.
Aparece el titular de la vivienda, junto con su D.N.I. y su nombre completo, además del título que le otorga ser propietario.
Más o menos, es un folio a doble cara que te muestra lo esencial sobre la situación jurídica de un inmueble.
Es muy fácil hacerte con una nota simple, si tienes los datos registrales de la finca o los datos del titular.
La puedes solicitar presencialmente yendo al Registro de la Propiedad correspondiente o pidiéndola online en la página de los registradores.
Si la pides presencialmente puede ser tres veces más barata y cada Registro tienes sus tarifas.
Si la pides online, el precio son unos 9 € más I.V.A. Y lo que pides es una Nota Informativa.
Introduces los datos que tengas dependiendo de lo que selecciones: búsqueda por datos registrales, por identificador único de la finca o IDUFIR, por titular o por otros datos.
Y seleccionas la opción que necesites. La más habitual es la de investigación jurídico-económica sobre crédito, solvencia o responsabilidad.
La recibes en 24 horas. Aunque hay veces que si la pides a primera hora de la mañana, la recibes por la tarde. Todo depende del jaleo que tengan los registradores.
Y si tienes dudas, llámales en horario de 9:00 a 17:00 de lunes a viernes.
Recibos del I.B.I.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que te impone el ayuntamiento. Se paga por anualidad, y puedes fraccionar el pago.
Debe ser que alguien listo pensó que era mejor que la cuenta del ayuntamiento sacara rentabilidad todos los meses en lugar de solo uno.
No dejes ninguno a deber. Y si debes algo, liquida tu deuda antes de la firma. Ya que debes acreditar que no dejas nada pendiente por pagar.
Si vendes una casa de Madrid y la notaría donde firmas la venta está en Madrid, háblalo antes con el oficial, pero con la consulta telemática que hace el oficial de la notaría ya constatan que no debes nada al ayuntamiento.
Aun así yo te recomiendo que te llevas al menos el último recibo, y como te he dicho antes, doy por hecho que está pagado.
Si vendes una casa de fuera de la ciudad de Madrid, te recomiendo que lleves los últimos 5 años de recibos de I.B.I. (todos pagados).
No todos los notarios de fuera de Madrid tienen la capacidad de verificar tu situación con respecto a las arcas municipales de forma telemática. Y si la casa que vendes está fuera de Madrid, pero el notario está en Madrid, tampoco podrá comprobarlo.
El I.B.I. no solo te sirve para demostrar tu solvencia con respecto al consistorio. Es importante para calcular la plusvalía municipal o el también llamado Impuesto sobre el Incremento del Valor del Suelo de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Qué fácil lo ponen para que lo entendamos todos, eh.
Para calcular la plusvalía te van a pedir, además de otros datos, el valor catastral de la vivienda que has vendido y el del suelo sobre el que está. Los insertas donde corresponde, metes los demás datos y mira cuánto vas a pagar.
Es útil para calcular una estimación y prever cuánto pagarás cuando vendas la casa. Si sabes en cuánto las vas a vender más o menos, siendo realista.
Certificaciones que no puedes olvidar.
Hay certificados imprescindibles para la venta de una casa. El no tenerlos marcan la diferencia entre cerrar un trato de forma transparente o que por ausencia de estos se caiga la venta.
Certificado de Eficiencia Energética (CEE).
Determina cómo de eficiente es tu casa en cuanto a la energía que consume. Estamos acostumbrados a ver estas etiquetas en los electrodomésticos, en los neumáticos, en las bombillas, etc. Y cómo sabes, estos objetos no podrían ponerse a la venta si carecieran de dicha etiqueta energética. Con las casas es igual, y hay mucha confusión.
Muchos propietarios piensan que solo es obligatorio para el día de la escritura, pero desde 2013 se deja bien claro que es obligatorio para la promoción de la vivienda.
Lo normal no es tenerlo en trámite eternamente, porque te arriesgas a que te multe la administración.
Para nosotros es tan importante, que el primer día que gestionamos la venta de una casa, enviamos a un arquitecto para que además del plano con las medidas, haga el certificado energético, lo registra y a los tres días ya tenemos la etiqueta. En trámite está muy poco tiempo, a lo sumo tres días, depende de lo que tarde la administración. Pero desde el primer día el certificado de eficiencia energética está entregado en el registro.
Dependiendo del arquitecto y del tamaño de la casa, un certificado energético te puede salir entre 60 € y 250 €.
Certificado de la comunidad de propietarios.
El día de la escritura tienes que llevar un documento sellado por el administrador de la finca, o si no lo hubiera, firmado por el presidente y el secretario de la comunidad de vecinos, que expone que hasta el momento de la fecha de la escritura de compraventa, no tienes ninguna deuda contraída con tu comunidad de vecinos.
Es obligatorio para la venta de una casa, como así lo dice la Ley de Propiedad Horizontal.
Desde la pandemia se permite el archivo digital, pero muchos notarios te lo van a pedir que lo lleves en papel y si es el original, mejor. Que no deja de ser el mismo papel que puedes imprimir en tu casa del email que te haya enviado el administrador de la finca, pero bueno.
Revisa el contrato de prestación de servicios que tenéis con el administrador, porque muchos te querrán cobrar al emitírtelo sin que la tarifa se especifique dentro de dicho contrato. Pueden costar desde 30 € a 100 €. He visto de todo.
Avisa al administrador cuando queden pocos días para la escritura, porque te lo sellan con la fecha en la que lo emiten y no con la fecha de la escritura.
Cuando te lo den revisa que se especifique que no debes nada tanto en cuotas ordinarias como en cuotas extraordinarias. Las famosas derramas son un tipo de cuota extraordinaria.
Certificado de deuda pendiente o certificado de deuda cero.
Si compraste la casa que vendes con hipoteca se pueden dar dos casos, que la hayas pagado en su totalidad o que aún quede hipoteca pendiente.
Certificado de deuda pendiente:
Si aún te queda hipoteca por pagar, y la vas a terminar de pagar en su totalidad con parte de lo que te den por tu casa, tienes que pedirle al banco con el que tienes la hipoteca que te dé un certificado de deuda pendiente calculándotelo hasta la fecha de la escritura de compraventa.
Hay bando que te lo calculan directamente hasta la fecha de la escritura y otros que te lo emiten con el interés diario para que se pueda calcular la deuda total pendiente hasta el día de la escritura. De las dos formas te sirve.
Así tu comprador o el banco de tu comprador, hará un cheque o una transferencia por esa misma cantidad para que se cancele económicamente la hipoteca.
Certificado de deuda cero:
Hay muchos vendedores que me dicen que ya pagaron la hipoteca hace tiempo. Pero tendrías que ver la cara de sorpresa que se les queda cuando les enseño la nota simple y ven que la hipoteca no ha desparecido.
Si has pagado la hipoteca en su totalidad, necesitas el certificado de deuda cero, si no te da tiempo de cancelarla registralmente antes de la escritura de la compraventa.
Si quieres vender tu casa no basta con pagar la hipoteca, tienes que cancelarla registralmente. Ir con el banco a una notaría, firmar la escritura de cancelación de la hipoteca, rellanar el modelo 600 de cancelación de hipoteca en Hacienda y llevarlo todo al Registro de la Propiedad.
En tres semanas el Registro de la Propiedad te llamará o te enviará un SMS para que recojas tus documentos, quedando la nota simple de tu casa libre de la carga hipotecaria.
Si para el día de la escritura de compraventa no tienes la hipoteca cancelada registralmente, el comprador puede hacerte una provisión de fondos de por ejemplo 1.000€. Para que en el caso de que no hatas el trámite necesario, el podría hacerlo. Si lo hace el comprador, debería devolverte parte de la provisión que sobre de haber hecho el trámite. Pero lo normal es que lo hagas tú.
Si el comprador compra con hipoteca, será el banco que le concede la hipoteca el que te hará la provisión y se queda más tranquilo si su gestoría es la que hace todo el trámite. A ti te sale un poco más caro a cambio de que ellos se encarguen de toda la gestión y tú te olvidas. Te envían el sobrante de la provisión a la cuenta que le des.
Certificado de la Inspección Ténica de Edificios.
No es obligatorio para vender tu casa pero sí recomendable.
Y aunque según el Real Decreto 8/2011, la ITE tiene caracter obligatorio para los edificios de municipios de más de 25.000 habitantes, cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza y la aplica según considere.
Si la casa que vendes está en Madrid, el edificio al que pertenece tiene que pasar la ITE.
La primera a los 40 años desde la construcción y las siguientes cada 10 años.
Si no te vale con la nota informativa que puedes descargar desde esta web, solicita el certificado previo pago de la tasa.
Nosotros siempre comprobamos el estado de la ITE cuando iniciamos la venta de una casa. Hablarle de su estado a los compradores afianza la confianza, y les acerca a la compra.
Licencia de primera ocupación (sustituye a la Cédula de habitabilidad).
La Comunidad de Madrid en 2018 suprimió la cédula de habitabilidad porque los procesos de concesión le parencían ineficientes. Y que hay otros documentos que acreditan que una vivienda es habitable. Como es la ITE para viviendas de más de 30 años o la licencia de primera ocupación.
Aunque, como es algo relativamente reciente, hay casos en los que aún existe la cédula de habitabilidad.
Las viviendas nuevas ya no tienen cédula de habitabilidad. Sí licencia de primera ocupación y funcionamiento. También en casos como cuando se hace un cambio de uso de local a vivienda, y en algunos casos más, que trataremos más específicamente en otro artículo.
Si haces reformas importantes en una casa que modifiquen elementos estructurales es posible que tengas que solicitar a posteriori la licencia de primera ocupación para certificar que la vivienda reformada es apta para ser habitada. Lo más probable es que la empres a la que contrates para ello se encargue del papeleo.
Viviendas de V.P.O.
Si vendes una vivienda de V.P.O. debes asegurarte si puedes venderla. Fijarte bien el tipo de protección que es. Los años que dura dicha calificación de V.P.O. Si tienes que devolver ayudas o subvenciones que recibiste de las que te beneficiaste al comprarla.
Si tienes alguna duda, puede que tu expediente esté o en la Calle Maudes 17 o en la Avenida de Asturias 28, de Madrid. Puedes ir presencialmente, llamar al (012 o 91 580 42 60 para llamadas desde fuera de Madrid)o enviar un correo a oficinavivienda@madrid.org en horario de lunes a viernes, de 9:00 a 17:00 horas (Mes de agosto, de 9:00 a 14:00 horas).
Aunque hay casos en los que pasado el tiempo de protección se da por hecho que la vivienda queda liberada y puedes venderla a precio de mercado, te recomiendo siempre que solicites el certificado de descalificación para presentarlo en la escritura de compraventa.
Cédula de calificación definitiva.
Lo emite la Comunidad de Madrid y lo necesitas como parte de la documentación a entregar si inicias los trámites de descalificación de tu vivienda de V.P.O.
En ella apareceque tipo de V.P.O. explicando su Protección Pública y se establece su régimen legal.
Antes de iniciar las obras, se mite una calificación provisional.
Certificado de descalificación de V.P.O.
Puedes solicitarlo presencialmente, por email o por correo ordinario. Paga la tasa e indica el número de expediente de construcción y la fecha de calificación definitiva.
Suelen contestar en 2 meses, así que pídelo con tiempo si quieres vender tu casa más pronto que tarde.
Autorización de venta.
Si quieres vender tu vivienda de V.P.O. tienes que pedirle a la Comunidad de Madrid que te envíe la autorización de venta.
Recuerda que el precio de venta no debe de ser superior al máximo contemplado en las tablas de la Comunidad de Madrid.
Si tu vivienda ya está descalificada y la puedes vender libre, yo te recomiendo que pidas la autorización de venta igualmente.
Estatutos de la comunidad de propietarios.
Tampoco es obligatorio entregarlos, pero refuerza la confianza del comprador en ti.
No son más que un conjunto de normas por las que se rige la convivencia de una comunidad de propietarios.
En ellos se redactan los derechos y obligaciones de cada propietario, y se regula el uso y disfrute de los elementos comunes y los privativos de la urbanización.
Estos estatutos se crean al constituirse la comunidad y deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Normalmente son redactados por iniciativa de los promotores o por acuerdo de los propietarios.
Estos estatudos nunca pueden ir en contra de la Ley ni deben suponer un perjuicio para ninguno de los propietarios. Son cruciales para prevenir y resolver conflictos, ya que todos los vecinos deben aceptarlos y respetarlos. El no hacerlo conlleva sanciones.
De ahí que el comprador te agradezca que se los entregues, aunque cuando el comprador pase a ser propietario podrá pedir una copia de los estatutos al admnistrador de la finca.
¿Qué documentos tienes que llevar a la notaría?
D.N.I. o tarjeta de residencia en vigor.
Sin caducar. No vale el pasaporte (si acreditas el NIF hay notarios que te permiten firmar con el pasaporte), ni permiso de conducir. Te sorprenderías la de veces que una propietario viene a firmar con el D.N.I. caducado o sin D.N.I. Más de una vez me ha tocado ir con el propietario a pedir el favor a una comisaria para que nos hicieran un D.N.I. Y tanto notario, como compradores, a esperar. No es agradable para nadie.
La escritura de propiedad original.
La hayas comprado, heredado, te la hayan donado o lo que sea por lo que eres el propietario de la casa que vendes. La copia simple no vale. Muchos propietarios cuando venden, recogen la nota simple para pagar la plusvalía municipal, y se olvidan de reclamar la escritura original si la notaría no se la ha entregado. Si no la encuentras, tienes dos opciones, pedir una copia autorizada al mismo notario o al notario al que le haya sido transferida o perdir la copia en el Archivo General de Protocolos.
El contrato de arras.
Firmado por ambas partes. El contrato de arras no es obligatorio. Hay casos en los que si el comprador compra al contado y la casa está vacía se puede firmar lo más pronto posible cuando la notaría tenga hueco y las partes quieran.
Fotocopia de las transferencias o cheques.
Todas las cantidades entregas por el comprador antes de la firma, la señalización para hacer la propuesta de compra y las arras. También le perdirán al comprador el número completo de la cuenta bancaria desde donde salieron las transferencias o desde donde se emitió el cheque.
Certificado de eficiencia energética.
Junto con la etiqueta energética.
Certificado de estar al corriente del pago de la comunidad.
Así demuestras que no arrastras deudas con tus vecinos. Ni ordinarias ni extraordinarias.
Certificado de deuda pendiente o de deuda cero.
Si vendes tu casa con hipoteca o esta está sin cancelar registralmente. Dependiento del caso se pedirá uno u otro.
Recibo del I.B.I.
Del año en curso o del año anterior si aún no te lo han cobrado.
Facturas de los suministros.
Hay que cambiar la titularidad, como la electricidad, el gas, el agua… No les des de baja.
Si la vivienda es de V.P.O.
Si la vendes libre necesitas la descalificación de la vivienda. Y yo te recomiendo pedir también la autorización de venta.
Si la vendes como V.P.O. necesitarás la calificación definitiva y recuerda que el precio no debe superar el máximo delimitado por las tablas de la Comunidad de Madrid. También necesitas la autorización de venta de la Comunidad de Madrid.
La licencia de primera ocupación.
Si procede.
Capitulaciones matrimoniales.
Si fuera necesario.
Sentencia de divorcio.
Si es el caso.
Poder notarial.
Si alguien actúa en nombre y representación del propietario.
De todas formas, antes de la firma habla con el oficial de la notaría para enviarle la documentación. En el email pídele que tras revisarla si necesita algo más, que te lo diga. Así de sencillo.
El día de la firma recuerda también llevar todas las llaves que tengas. Incluyendo llaves de los trasteros, mandos del garaje y llaves del buzón.
Organización de los documentos.
Reduce el estrés siendo ordenado desde el principio. No lo dejes todo para el día antes de la firma.
Dosier.
Prepara un fichero o una carpeta con todos los documentos, copias y orinales que necesites. Tenlos a buen recaudo y que sean fácilmente accesisibles. Colocales una etique que separa los diferentes documentos en el lateral para ir rápidamente al que necesites en cada momento sin perder tiempo yendo página por página.
Digitaliza.
Como tendrás que enviarlo todo a la notaría por email antes de la escritura, cuando antes tengas escaneados los documentos mejor que mejor.
Crea una carpeta en tu ordenador.
Cuando lo envíes puedes compromirla y enviarla de golpe, así te ahorras enviar archivo por arcihvo.
También puedes crearla en un servidor o como muchos dicen en la «nube». Drive, Dropbox, Icloud… Hay muchas herramientas.
Si los archivos pesan mucho, comprímelos con herramientas como I Love PDF o envialo todo a través de We Transfer.
No será por opciones.
Verifica que todos los documentos están actualizados y si no es así subsánalo.
Facilítate la vida y facilítasela a los demás siendo organizado y haz una presentación impecable, así evitas retrasos innecesarios, pérdidas de tiempo y agobios.
En las notarías los nervios pueden estar a flor de piel, y lo bien hecho, bien parece.
