Un piso con más deuda que valor.
Y una pregunta que no lo dejaba dormir.
A Alberto le temblaban las manos mientras abría el cajón donde guardaba las escrituras.
No porque tuviera miedo de vender su casa.
Lo que realmente le angustiaba era otra cosa: la hipoteca seguía viva.
Y no sabía si eso le dejaba atrapado en su casa… o si aún tenía salida.
“¿Se puede vender una casa hipotecada?”, se preguntó en voz baja, como si el papel fuera a contestarle.
Había escuchado de todo.
Que sí, que no.
Que se podía, pero perdiendo dinero.
Que solo si el banco lo permitía.
Que mejor esperar.
Pero el tiempo no siempre espera, y cuando hay que tomar decisiones importantes —como cambiar de ciudad, separarte, o liberarte de una carga—, uno necesita certezas, no rumores.
Alberto llevaba meses pidiendo valoraciones a inmobiliarias del barrio.
Una tras otra, le decían lo mismo:
—Tu piso puede salir por unos 165.000 € si tienes suerte.
Pero para él, eso no era tener suerte.
Porque debía más de hipoteca.
Entre los 172.000 € que aún le quedaban por pagar al banco, los impuestos, y lo que los honorarios de la agencia por vender, las cuentas no le salían.
Había aprobado una oposición y tenía plaza como funcionario en un pueblo pequeño, donde las casas más caras no pasaban de los 60.000 €.
Quería mudarse, empezar de cero, respirar. Pero se sentía atrapado.
No por la casa… sino por la hipoteca.
Hasta que un día nos contactó.
Y en vez de darle otra valoración más, le hicimos una sola pregunta:
—¿Cuánto te queda por pagar?
Alberto dudó.
Nos dio la cifra.
Y entonces le dijimos:
—Vale. Pues vamos a vender tu casa por 250.000 €.
Su cara fue un poema.
Y lo que pasó después, ya te lo imaginas.
O no.
Porque aún queda historia por contar.
La respuesta rápida es sí.
La respuesta real es: depende de cómo lo hagas.
Cuando una vivienda está hipotecada, esa deuda sigue atada al inmueble.
Es decir: el banco tiene prioridad sobre ese dinero.
Por eso, cuando vendes una casa con hipoteca pendiente, lo primero que ocurre en notaría es esto:
El comprador paga el precio pactado.
El banco cobra lo que tú aún debías.
Recibes la cantidad que resta (si lo hay).
Así que sí, puedes vender una casa hipotecada, pero para quedarte con dinero al final, tienes que cumplir dos condiciones:
Que el precio de venta sea superior al capital pendiente más los gastos.
Que no pierdas valor en el proceso por una estrategia imprudente o una agencia que baja precios para vender rápido.
Eso fue justo lo que entendió Alberto.
Las agencias del barrio le ofrecían una cifra que no le llegaba ni para saldar la deuda.
Nosotros, en cambio, diseñamos un plan para posicionar su casa en lo alto del mercado, sin inflarla… pero sin regalarla.
Porque vender bien no es cuestión de suerte.
Es cuestión de estrategia.
Lo primero que necesitas no es un papel.
Es una cifra clara: ¿cuánto debes exactamente al banco?
Ese dato es el que Alberto no tenía claro al principio.
Y por eso, cuando las agencias le decían “tu casa puede venderse por 165.000 €”, sentía que no había salida.
Saber el capital pendiente de la hipoteca es el punto de partida.
Lo puedes ver en la aplicación de tu banco, en el recibo o te lo puede dar tu banco en un documento llamado certificado de deuda pendiente, pero este último es el que te piden cuando vayas a la escritura de compraventa.
En ese papel viene la cantidad exacta que queda por pagar en el momento actual (y la fecha de vencimiento del préstamo).
Pero no es lo único que vas a necesitar si quieres vender una vivienda con hipoteca.
Aquí va la lista:
Refleja la existencia de la hipoteca y su carga actual. El comprador la suele pedir.
Si aún debes parte de la hipoteca, el banco debe emitir el certificado de deuda pendiente con la cantidad exacta o con los intereses diarios para poder hacer el cálculo el día de la firma.
Si ya pagaste todo el préstamo, pero la hipoteca sigue inscrita en el registro, entonces necesitas pedir el certificado de deuda cero para proceder con la cancelación registral.
Importante: cancelar la deuda no es lo mismo que cancelar la hipoteca en el registro. La primera es económica, la segunda es formal y legal.
Obligatorio para promocionar y vender cualquier inmueble.
Demuestran que no hay deudas pendientes.
Para verificar titularidad y datos registrales.
Y en algunos casos estado civil actualizado
Si hay separación, divorcio o herederos, será necesario aportar documentación extra.
Si el préstamo ya está pagado, pero no se ha hecho la cancelación en el registro, puedes:
Hacerla antes de vender, aportando el certificado de deuda cero.
O bien, dejar que se haga después, y en ese caso se provisionará dinero de la venta para cubrir el trámite (sobre todo si el comprador compra con hipoteca).
Cuando el comprador necesita financiación, su banco obligará a que la hipoteca previa quede cancelada registralmente, y será su gestoría quien se encargue del trámite para asegurarse de que todo quede limpio.
Con Alberto, por ejemplo, ese detalle fue clave. Pero no adelantemos.
Cuando Alberto nos llamó, su voz sonaba firme, pero se notaba que algo pesaba más que las paredes de su casa:
la cifra que debía al banco era mayor que la cifra que todos le decían que podía conseguir.
—Si debo 180.000 € y mi piso apenas llega a 165.000 €, ¿qué sentido tiene intentarlo?
El sentido estaba justo ahí.
Porque sí, se puede vender una casa hipotecada, aunque debas más de lo que vale, pero no de cualquier forma.
Lo que necesitas no es suerte.
Es una estrategia.
Claro que hay opciones para vender un piso con hipoteca pendiente y no perder dinero, por eso te voy a explicar cómo vender un bien hipotecado si la deuda es mayor que el valor.
Puedes poner de tu bolsillo lo que falta.
No es lo ideal, pero en casos donde la deuda es pequeña y quieres cerrar el capítulo rápido, puede ser una vía.
Hay bancos que, ante una operación viable y honesta, aceptan transformar el resto de la deuda en un préstamo personal.
Esto requiere argumentos, solvencia y, sobre todo, un plan.
Si el comprador acepta y el banco da el visto bueno, él puede asumir el préstamo pendiente.
Esto es poco común, pero en algunos casos funciona.
La opción que tomó Alberto.
Y que no tomaron las otras agencias.
Donde todos veían una venta rápida y con pérdida, nosotros vimos una oportunidad para ayudar a Alberto: reposicionar el inmueble, trabajarlo bien, destacar su valor diferencial.
Al final, vender una vivienda con hipoteca no es el problema.
El problema es venderla mal.
¿Y cómo se resolvió todo?
Todavía no te lo voy a contar.
Pero te diré algo: los números cambiaron, y con ellos cambió algo más que la cuenta corriente de Alberto.
Alberto no se fiaba de su banco.
En su cabeza parecía que todo encajaba.
Daba por hecho que se puede vender una vivienda teniendo hipoteca… pero ¿de verdad era tan sencillo?
¿No habría líos con el banco, penalizaciones o gastos ocultos?
La verdad es que sí se puede vender un inmueble hipotecado, incluso aunque aún estés pagando cuotas.
Y no solo eso: también se puede vender una casa con crédito hipotecario, un piso, o incluso un terreno hipotecado.
Pero para que todo vaya bien, necesitas conocer tus opciones.
Aquí te las explico, paso a paso:
Es una opción legal y cada vez más conocida: el comprador asume el préstamo actual y se convierte en el nuevo titular de la hipoteca.
Cuando el comprador acepta las condiciones del crédito actual.
Y cuando el banco aprueba la operación tras estudiar su perfil financiero.
El vendedor evita gastos de cancelación anticipada.
El comprador puede ahorrarse costes de apertura de una hipoteca nueva.
Que no siempre se acepta.
Pero si el banco lo permite y ambas partes están de acuerdo, vender una casa con crédito hipotecario mediante subrogación puede ser una buena jugada.
Si ya has encontrado una nueva vivienda y aún no has vendido la actual, puedes solicitar una hipoteca puente. Es un préstamo temporal que cubre ambas operaciones.
El banco unifica ambas hipotecas en una sola cuota temporal.
Dispones de un plazo (normalmente entre 12 y 24 meses) para vender tu inmueble actual.
Cuando no quieres precipitar la venta.
Si sabes que puedes vender en ese plazo sin perder valor.
Eso sí, requiere planificación.
Si no vendes a tiempo, el banco puede ejecutar la garantía.
En casos donde la deuda hipotecaria supera el valor actual del inmueble, aún hay opciones.
Sí, se puede vender un bien hipotecado incluso si estás en negativo, pero necesitarás:
Un comprador comprometido.
Solvencia económica.
Y una buena estrategia de negociación.
Algunos bancos, en estos casos, aceptan transformar la diferencia en un préstamo personal.
No es la opción más cómoda, pero puede ser la más realista si no quieres perder la oportunidad de vender.
Sí, se puede vender un terreno hipotecado, aunque el proceso es más complejo si el suelo es rústico o no urbanizable.
Certificado de deuda pendiente.
Una tasación actualizada.
Cancelar la hipoteca o plantear una subrogación.
Sea una casa, un piso o un terreno, lo importante es recordar esto: se puede vender un inmueble hipotecado si se hace bien.
Y eso significa tener claro el plan y contar con asesoramiento profesional.
En ese caso, ambos bancos deben coordinarse para que la hipoteca existente quede cancelada registralmente antes de firmar la nueva.
Esto implica una provisión de fondos y algo más de papeleo, pero es perfectamente viable y sencillo.
Sí, pero el banco debe autorizarlo expresamente.
En muchos casos, es preferible a una ejecución hipotecaria.
Eso sí: necesitarás asesoramiento profesional urgente para cerrar la venta rápido y bien.
Sí, pero será necesario que ambos titulares estén de acuerdo.
Además, el reparto del dinero tras cancelar la hipoteca deberá hacerse según lo establecido en el convenio regulador o el régimen económico del matrimonio.
Sí, aunque en esos casos el proceso puede alargarse más.
Los bancos son más estrictos con la tasación y es fundamental tener bien preparado todo el expediente técnico y registral antes de ponerlo a la venta.
Sí, pero si no estás familiarizado con los trámites (certificados, negociación con el banco, provisión registral, etc.), puede salirte caro.
Muchos propietarios lo intentan y luego acaban aceptando precios bajos por desconocimiento.
Hacer bien la declaración renta venta vivienda puede parecer un trámite más.
Hasta que te das cuenta de que una mala decisión o un descuido puede costarte miles de euros.
Pero también es una oportunidad:
De pagar lo justo.
De aprovechar beneficios que están ahí, esperando a quien sabe usarlos.
De cerrar una operación de venta con tranquilidad, no con papeleo pendiente.
Y si eres de los que piensa que esto de la renta es un lío… déjame decirte algo:
Cuando vendes tu casa un 9% por encima del mercado y en menos de 27 días, como ya lo han hecho más de 2000 propietarios, lo de la renta pasa a un segundo plano. Porque lo importante no es lo que pagas, sino lo que ganas.
¿Quieres vender bien y olvidarte del resto?
Contacta con Novalinmo y lo vemos.
Alberto lo comprobó en primera persona.
Vendió su piso hipotecado sin perder dinero, se mudó donde quería y respiró tranquilo por primera vez en mucho tiempo.
No fue magia. Fue estrategia.
Fue confiar en alguien que no solo le decía “puedes vender tu casa hipotecada”, sino que sabía cómo hacerlo bien.
Para que ganara dinero.
Y pudiera llevar a cabo su plan de vida.
Porque sí, se puede vender un inmueble hipotecado, incluso cuando las cifras no acompañan, incluso cuando todo el mundo te dice lo contrario.
Lo que no se puede… es improvisar.
Alberto vendió por 250.000 €.
Con eso compró la casa que quería, en el pueblo donde había ganado su plaza como funcionario.
Otros habrían abandonado, o aceptado soluciones mediocres.
Él no.
Buscó, comparó, preguntó…
Hasta encontrar una forma de dejar de poner su vida en pausa.
Nosotros solo le ayudamos a conseguirlo uniendo los puntos.
Si tú también estás en ese punto —valorando opciones, haciéndote preguntas—, no tienes que decidir hoy.
Pero si quieres dar el primer paso.
¡Aquí puedes empezar con buen pie!
Un sistema.
Un equipo.
Y una sola prioridad: que tú salgas ganando.
Más de 2.000 propietarios ya lo han hecho vendiendo su casa en menos de 27 días, un 9% por encima del mercado.
Y muchos… empezaron justo donde estás tú ahora.