Introducción a la inversión inmobiliaria.
Todos dicen que el ladrillo siempre es una buena inversión.
Pero si tu formación en inversión inmobiliaria no va más allá de una conversación con tu cuñado, no hagas nada. Y es que invertir en inmuebles es fácil, para quien saber hacerlo para tener buena rentabilidad.
Puede que hayas llegado hasta aquí porque tienes unos ahorros y ves cómo por culpa de la inflación el dinero que acumulas en el banco cada vez vale menos. Si la inflación anual es de un 7% y tienes ahorrados 300.000 €, tu dinero equivaldría a 279.000 €.
¿Sientes que te han robado 21.000 €?
Acostúmbrate, porque es así todos los años. La vida sube, y los salarios no lo hacen al mismo ritmo. Y mucho menos en España.
No te queda otra que poner tu dinero a trabajar de forma inmediata para conseguir más dinero. Y si no tienes dinero, se lo pides al banco, antes de que sigan subiendo los tipos de interés. Si no sabes conseguir buenas hipotecas, nosotros sí.
Invertir no es un juego de azar. El azar es la excusa sencilla de los inversores nivel cuñado que no ven más allá del €/m² para autocompadecerse cuando una inversión no les sale bien.
No pretendo que seas un inversor profesional, me conformo con que no tires tu dinero a la basura y que consigas una rentabilidad neta mayor al 5%.
Es imposible resumirte aquí todo lo que tienes que saber para convertirte en el Warren Buffett de las inversiones inmobiliarias, pero intentaré orientarte un poco para que no vayas como un coche sin luces en plena noche cerrada.
Comprar una casa lo puede hacer cualquiera, conseguir que llegue a ser una buena inversión no está al alcance de todos.
Te falta formación y años de experiencia.
Errores más comunes en inversión inmobiliaria.
El principal es no tener los pies en el suelo.
Esto no son castillos en el aire, ni el cuento de la lechera, ni echar el Eurojackpot. Hay que hacer números y si no te gustan búscate a alguien que lleve el álgebra en las venas, que además sepa de inversión inmobiliaria y tú dedícate a ver como aumentan los ceros en tu cuenta corriente.
Otro error muy común que me encuentro entre inversores novatos es querer comprar una casa para alquilarla en la zona donde viven, no mires una inversión desde tu ombligo. Crees que arriesgas menos en la inversión si conocemos la zona. Es hacerte trampas al solitario.
Ve donde los números indiquen que obtienes más rentabilidad, aunque la casa esté en la otra punta de Madrid, o en otra provincia, o en otra Comunidad Autónoma.
El siguiente error es que aunque tú compres la casa, no vas a vivir ahí. No te tiene que gustar especialmente. Tú ya tienes la tuya, y por eso vives en ella.
Te lo repito otra vez. Una inversión es para que te sea rentable. Le tiene que gustar a tu inquilino ideal, ese que te va a pagar más que nadie y durante muchos años.
El siguiente error te lo ilustro con una breve historia.
Un deportista de élite preocupado por sus inversiones inmobiliarias. Su representante, que no sabía nada de inversiones, le había indicado que invirtiera en las tipologías más exclusivas en zonas de Madrid donde se concentran la vivienda de lujo. Tenía mucha rotación de inquilinos, muchos meses con la casa vacía donde solo tenía gastos, y por muy alta que fuera la mensualidad, la rentabilidad neta rara vez subía del 1%. Una aberración.
Le hicimos un proyecto de gestión de patrimonio que vio con claridad y nos confió llevarlo a cabo. Vendimos las 17 casas que tenía destinadas al alquiler, para reinvertir en otras zonas de Madrid donde la rentabilidad neta fuera superior al 7% y donde la rotación de inquilinos fuera escasa.
- Compró 36 casas con menos gastos, que sigue alquilando con una rentabilidad neta media del 7,4%.
El resto del dinero lo dirigimos al
House Flipping, que no es más que comprar a un precio muy bajo casas que necesitan una reforma integral, reformarlas y volver a venderlas con una ganancia mínima, en este caso, de unos 30.000 € netos por operación.
Cuando acabe su carrera deportiva, seguirá invirtiendo y él y su familia vivirán de las rentas, durante muchas generaciones, si ninguno la lía.
Antes de meterte en una inversión, estudia la zona, comprueba como se mueven los grupos demográficos, si influirá o no la gentrificación y sobre todo calcula la rentabilidad neta de cada inversión antes de hacer una propuesta.
La inversión inmobiliaria en Madrid en 2024.
Madrid ha sido y es una ciudad muy atractiva para inversiones inmobiliarias.
Así lo recoge el informe de Tendencia elaborado por PwC y Urban Land Institute (ULI). De hecho, en el ranking es la única ciudad española que siempre se ha mantenido en el Top Ten.
Y en este año 2024, ha pasado de la cuarta posición a la tarcera, superando a Berlín. Madrid está en el podio junto a Londres y París, primera y segunda respectivamente.
Siempre se ha invertido más en Madrid centro y distritos circundantes, con una premisa común a todos los inversores: que la vivienda estuviera dentro de la M-30. Esta tendencia cambió después del primer confinamiento del COVID-19, aunque los inversores se mantenían cautos, viendo como los precios se desplomaban, empezaron a invertir más allá de la M-30.
Inviertieron en pueblos cercanos a Madrid, como Pozuelo de Alarcón, Majadahonda o Las Rozas de Madrid, donde la rentabilidad no es alta, pero iban buscando un perfil de inquilino mejor calificado.
En definitiva, Madrid es un estandarte muy potente de fuerza transaccional en el mercado inmobiliario internacional. Por eso los inversores internacionales no le quitan ojo a nuestra ciudad, y siguen invirtiendo.
Inversión inmobiliaria con ahorro o tirando de hipoteca.
Si es con ahorro mejor, pero no te recomendamos gastarte todo tu dinero en la primera inversión. No pongas todos los huevos en la misma cesta. Así que pide algo al banco. Como tienes ahorro serás un buen perfil.
Hay inversores muy pro, que aunque tienen bastante dinero, hacen sus inversiones yendo al máximo de financiación.
Si eres responsable con la financiación y haces los deberes, la deuda es una buena gasolina para poner en marcha tu plan. Eso sí, es como conducir un fórmula 1, si no estás preparado, te saldrás en la primera curva, y puedes pagarlo caro.
Opciones de financiación en inversión inmobiliaria.
- Hipotecas: no necesita presentación, ya la conoces. Se lo pides al banco, tasan la vivienda y te dan hasta el 80%. Antes de meterte en una hipoteca, elige bien al banco, que sea el mejor para ti.
- Prestamistas privados: puede ser una persona o una empresa. El proceso es más rápido, las condiciones son más flexibles que con un banco, pero a cambio, los intereses son mucho más altos.
- Crowdfunding inmobiliario: cada vez aparecen más empresas en el sector inmobiliario que brindan la posibilidad de formar parte de una financiación colectiva, optando a una amplia gama de oportunidades de inversión inmobiliaria con menores requisitos de capital.
Inversión inmobiliaria a contracorriente.
Eres un salmón. Por desgracia no vivimos en un país que fomente la inversión, ni los negocios. Nuestro plan educativo, aunque lo cambien de nombre por enésima vez, sigue planteando lo mismo desde la primera revolución industrial, educar trabajadores, no empresarios. No tienen en cuenta que a más empresas, más empleabilidad y menos paro. Pero este es otro tema.
En España no se fomenta el emprendimiento ni la inversión, y desde fuera se ve la inversión como algo muy arriesgado; y tiene sentido verlo así para quien no tiene ni idea. Aunque mucha de esa gente invirtió en preferentes sin pensárselo mucho, solo porque el gran «amigo» director de la caja de turno se lo recomendó.
Nota importante: mírate bien lo de invertir a través de un banco. Comisiones por encima de los intereses que te hacen ganar, por lo que no estás ganando dinero, lo estás perdiendo. Para hacer esto, no lo toques.
Haz una prueba. Diles a tus familiares y amigos que vas a hacer una inversión inmobiliaria. Antes de que acabes, ya se estarán riendo de ti, y cortándote las alas, con argumentos tan vacíos como: el dinero mejor debajo del colchón.
Quien no tiene ahorro o no es capaz de generar dinero, piensa más en la escasez que la abundancia, su miedo le paraliza, y le hace ser conservador y dar gracias por tener un trabajo «seguro», haciéndole la pelota al mismo jefe que luego ponen verde mientras se beben unas cañas con los amigos.
Si has sido bueno ahorrando, pon tu dinero a trabajar para generar más dinero.
La única forma de tener más dinero más rápido es haciendo inversiones. Es arriesgado, todas las inversiones lo son.
Nosotros no invertimos en Indexados, ni en DeFi, y muchos menos en juegos de azar.
No compramos ni lotería de Navidad.
Para nosotros, aunque sea arriesgado, lo seguro es invertir.
Vida solo tienes una, y ahora es un gran momento para saber cuál es tu cifra para alcanzar esa ansiada libertad financiera a la que tanto bombo se le está dando ahora.
La que te permitirá hacer lo que te dé la gana. Lo que los estadounidenses llaman el «Fuck you Money».
Dejar de trabajar e incluso seguir trabajando, pero más tranquilo, mientras sigues haciendo más inversiones.
Sí, seguir haciendo inversiones porque en cuanto haces la primera, quieres hacer la segunda y la tercera de inmediato.
House Flipping, la inversión inmobiliaria de moda en Madrid.
Quizás como House Flipping no te suene a nada, aunque puedes que hayas visto algún que otro episodio del programa de los hermanos Scott.
Te lo resumo muy fácil:
- Compra una casa para reformar a buen precio.
- Refórmala.
- Véndela.
- Gana al menos 30.000 € netos de beneficio.
Parece hasta divertido y sencillo, pero calma. Como cualquier inversión, la experiencia y la formación son cruciales para ejecutar bien y ganar dinero de forma estructural.
En mercados calientes e inflacionarios esta tendencia irá ganando peso.
La detección de buenas oportunidades es un paso imprescindible.
Y luego, la negociación es un paso que puede ayudarte a conseguir ese precio de compra objetivo.
Búscate unos reformistas que cumplan, porque cuanto antes acaben la reforma antes podrás venderla. Puedes hacer visitas durante la reforma, con la ayuda de unos renders, pero la vivienda terminada ofrece más garantía al comprador, lo que hace que en su decisión haya menos fricción.
